Infiltração em imóvel novo é vício oculto quando surge após a entrega. A Justiça aplica o Código Civil e o CDC, atribuindo responsabilidade à construtora por falhas estruturais, com direito a reparo e indenização.
Comprar um apartamento novo deveria significar tranquilidade, mas em 2026 muitos moradores enfrentam infiltração em imóvel novo logo após a entrega. Decisões recentes da Justiça mostram onde termina a desculpa da construtora e onde começa o direito do consumidor.
Quando infiltração em prédio novo vira falha grave?
Em casos como o de Dona Marlene, moradora de Curitiba, a Justiça entendeu que a umidade recorrente não é desgaste natural. O laudo pericial apontou falha na impermeabilização, caracterizando erro construtivo e afastando a tese de culpa do condomínio.
Os tribunais têm reforçado que infiltrações estruturais afetam segurança e salubridade. Quando o problema surge pouco tempo após a entrega, a responsabilidade recai sobre a construtora, mesmo que ela alegue fim da garantia de pintura.
Quais leis protegem quem compra imóvel novo?
Ao adquirir um imóvel de uma construtora, o comprador é protegido por normas específicas que garantem reparo e indenização em caso de defeitos ocultos ou estruturais. Entre os principais fundamentos legais aplicáveis estão os seguintes.
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- Art. 618 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002): garante 5 anos de responsabilidade da construtora por solidez e segurança da obra.
- Art. 26, §3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990): define que o prazo para reclamar vício oculto começa quando o defeito aparece.
O que caracteriza vício oculto em infiltrações?
A infiltração é considerada vício oculto porque não é visível no momento da entrega das chaves. Ela surge com o uso do imóvel, geralmente após chuvas intensas, revelando falhas internas que o comprador não tinha como prever.
Nesses casos, o prazo de reclamação não conta da entrega, mas do surgimento do defeito. Isso protege o consumidor mesmo em prédios com três ou quatro anos, desde que a infiltração tenha se manifestado recentemente.
Quem responde por cada tipo de problema no imóvel?
A responsabilidade varia conforme a origem do defeito e o tipo de dano causado. Entender essa divisão evita conflitos e acelera a solução, como mostram os principais cenários práticos abaixo.
- Infiltrações e rachaduras estruturais: construtora, por erro de projeto ou execução, com base no Art. 618 do Código Civil.
- Vazamentos ocultos em tubulações internas: construtora, como vício oculto, com prazo contado a partir da descoberta.
- Manutenção de calhas e telhado: condomínio, por se tratar de conservação preventiva das áreas comuns.
Como agir ao descobrir infiltração no apartamento?
Ao identificar sinais de umidade, o morador deve agir de forma estratégica. Registrar provas fortalece o direito do consumidor e evita que a construtora alegue falta de comprovação ou desgaste natural do imóvel.
Fotos, vídeos em dias de chuva e notificações por escrito criam um histórico sólido. Se houver resistência, um laudo técnico simples costuma ser suficiente para acelerar acordos ou embasar uma ação judicial com pedido de reparo imediato.