Ao encerrar um contrato de locação residencial ou comercial, é comum surgir a dúvida sobre a obrigação de entregar o imóvel com pintura nova ou apenas em bom estado de conservação. A resposta passa pela leitura da Lei do Inquilinato, pela análise do contrato e, principalmente, pela documentação feita na vistoria de entrada, que define o padrão de conservação esperado na devolução.
O inquilino precisa devolver o imóvel com pintura nova?
No Brasil, a regra geral é que o imóvel seja devolvido no mesmo padrão de conservação em que foi recebido, considerando o desgaste natural pelo uso. A Lei nº 8.245/91 determina que o locatário devolva o bem no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso regular, ou seja, não há obrigação automática de pintura nova.
Discussões surgem quando o locador tenta condicionar a devolução de caução ou fiança à pintura completa, mesmo sem danos relevantes nas paredes. Quando essa exigência não está bem prevista em contrato ou não é amparada por laudo de vistoria, pode ser contestada, inclusive judicialmente, já que o envelhecimento normal faz parte do risco da locação.
O que é considerado desgaste natural da pintura?
Para saber se há necessidade de repintar, é fundamental diferenciar dano de uso normal. O desgaste natural da pintura decorre do tempo, da luz, da circulação de pessoas e do uso cotidiano, mesmo quando o imóvel é bem cuidado, e costuma ser aceito principalmente em contratos de médio e longo prazo.
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Entre as situações que, em geral, são vistas como desgaste natural da pintura, podem estar:
- Paredes levemente desbotadas pela exposição à luz solar;
- Marcas suaves de quadros, suportes, prateleiras ou móveis encostados;
- Pequenas manchas discretas compatíveis com o uso diário;
- Descascados pontuais próximos a rodapés e batentes, em quantidade moderada.
Quando o inquilino pode ser obrigado a pagar por nova pintura?
A obrigação de arcar com a pintura ao sair costuma surgir quando o estado das paredes vai além do esperado pelo uso normal. Isso acontece quando alterações feitas pelo morador comprometem a aparência geral dos ambientes ou indicam mau uso, como excesso de furos, rabiscos, mofo por falta de ventilação ou paredes em cores fortes sem autorização.
Nesses casos, muitas vezes basta corrigir áreas específicas, desde que o resultado se aproxime do que foi registrado na vistoria de entrada. Quando reparos pontuais não são suficientes para restabelecer o padrão anterior, pode ser discutida a pintura completa de um cômodo ou até de todo o imóvel, sempre com base no que foi documentado.
Para você entender melhor, selecionamos o vídeo do advogado Willyam Nessy, que em seu canal do TikTok com mais de 150k de seguidores, explica sobre o assunto.
Como as cláusulas contratuais e a vistoria definem a responsabilidade?
Alguns contratos preveem de forma expressa que o locatário entregue o imóvel com pintura nova, especialmente quando o bem foi recebido com pintura recente. Essa cláusula tende a ser melhor aceita quando é clara, proporcional e não ignora o desgaste natural, pois textos que transferem toda a manutenção ao inquilino podem ser considerados abusivos.
A vistoria de entrada e de saída funciona como um “antes e depois” e é o principal instrumento para resolver conflitos sobre pintura. Um laudo detalhado, com fotos, descrição do estado de cada cômodo e assinatura das partes, facilita identificar o que já existia, o que decorre de uso normal e o que é dano que realmente deve ser reparado pelo inquilino.
Quando buscar ajuda jurídica e como agir agora?
A orientação jurídica especializada é recomendada quando há retenção indevida de caução, cobrança de pintura total sem respaldo em laudo ou dúvidas sobre a validade de cláusulas contratuais. Nessas situações, advogados, defensoria pública ou órgãos de defesa do consumidor podem evitar prejuízos e exigir que a Lei do Inquilinato seja respeitada.
Se você está perto de entregar um imóvel ou ser cobrado por pintura, não espere o conflito virar ação judicial: reúna contratos, vistorias e fotos, e procure apoio jurídico imediatamente. Agir rápido aumenta suas chances de proteger seus direitos, evitar gastos injustos e encerrar a locação com segurança e tranquilidade.