Em um condomínio de médio porte em Campinas (SP), a rotina dos moradores foi alterada por uma obra feita sem autorização. O protagonista é Ricardo Menezes, 42 anos, morador há quase 10 anos, que decidiu instalar uma cobertura fixa e fechamento de vidro na varanda do seu apartamento, no 8º andar, para criar um espaço de lazer com churrasqueira, bancada e área de descanso. A obra chamou a atenção dos vizinhos e do síndico, que apontaram tratar-se de uma estrutura irregular, com possível impacto na segurança e na estética do prédio.
O conflito começou quando o síndico, após reclamações sobre barulho e alteração da fachada, notificou Ricardo sobre a necessidade de aprovação em assembleia e de apresentação de laudos técnicos. Ricardo alegou ser “apenas uma melhoria interna”, recusou-se a interromper a obra e, após concluir a cobertura metálica com fechamento em vidro, não aceitou removê-la. O caso gerou tensão entre os condôminos, que passaram a discutir o assunto em assembleias, grupos de mensagens e até na portaria.
O que levou o morador a erguer uma estrutura irregular na varanda?
Ricardo, engenheiro autônomo, queria transformar a varanda em ambiente multiuso para receber familiares e amigos. Sem consultar o regulamento interno, iniciou uma obra que envolvia:
- Instalação de estrutura metálica fixada na laje;
- Fechamento em vidro fumê, destoando do padrão das demais varandas;
- Construção de bancada de alvenaria e novos pontos de gás e elétrica;
- Instalação de exaustor para churrasqueira embutida.
A administração identificou que a obra afetava a fachada, área comum, e poderia comprometer a segurança estrutural, devido a perfurações em pontos sensíveis da laje e do guarda-corpo. Outros moradores temeram que isso abrisse precedente para intervenções semelhantes, despadronizando o prédio e aumentando riscos técnicos e jurídicos.
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Quais normas e leis regulam estruturas irregulares em condomínios?
O caso é regulado por diversas normas, frequentemente usadas em disputas entre condomínio e condômino. Destacam-se:
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002):
- Art. 1.336, IV: proíbe alterar forma e cor da fachada e partes externas.
- Art. 1.336, § 2º: prevê multa por obras que comprometam segurança ou descumpram regras internas.
- Art. 1.337: permite multas mais severas em caso de conduta reiterada e antissocial.
- Convenção de Condomínio e Regulamento Interno:
- Geralmente exigem aprovação em assembleia para obras que afetem fachada ou áreas comuns.
- Podem proibir fechamentos de varanda, coberturas fixas e alterações visíveis da parte externa.
- Normas técnicas:
- NBR 16.280/2015 (ABNT): trata de reformas em edificações, exigindo responsabilidade técnica e análise de impacto na estrutura.
Com base nisso, o condomínio considerou a obra uma estrutura irregular, sem aprovação, com modificação de fachada e potencial risco à segurança.
Como o condomínio tentou resolver o problema antes de acionar a Justiça?
A administração adotou medidas gradativas, conforme atas de assembleia:
- Notificação amigável:
- Solicitando documentos da obra (ART/RRT, projeto, laudos) e a paralisação da ampliação não autorizada.
- Notificação formal com prazo:
- Estabelecendo prazo para retirada da cobertura e do fechamento de vidro, sob pena de multa.
- Aplicação de multas:
- Multas mensais com base no art. 1.336, § 2º, por infração às normas condominiais.
- Assembleia específica:
- Convocação extraordinária para deliberar sobre o caso e autorizar medidas judiciais.
Mesmo assim, Ricardo manteve a postura de não retirar a estrutura, afirmando que a varanda é parte exclusiva da unidade e que não há risco à segurança. Diante da recusa, o condomínio decidiu recorrer ao Judiciário.
Por que o condomínio decide levar a estrutura irregular à Justiça?
Passo a passo do processo apresentado
Quais podem ser as consequências para o morador que mantém a obra irregular?
Quando a Justiça reconhece a existência de estrutura irregular em condomínio, podem ocorrer:
- Ordem judicial para remover a obra em prazo definido;
- Multa diária (astreintes) em caso de descumprimento;
- Responsabilidade pelos custos de reparo de danos ao prédio ou a vizinhos;
- Manutenção das multas condominiais já aplicadas, se válidas;
- Possível caracterização de conduta antissocial, com penalidades mais severas, conforme o art. 1.337.
No caso de Ricardo, o processo iniciado em 2025 ainda está em andamento, mas já serve de exemplo para outros condomínios. A situação reforça a importância de conhecer a convenção, respeitar o regulamento interno e seguir as normas técnicas antes de qualquer intervenção que possa impactar a fachada ou a segurança coletiva.