Muitos acreditam que o simples registro de imóvel em cartório é suficiente para garantir a posse definitiva de uma casa, apartamento ou terreno. No entanto, a lei brasileira permite a perda desse direito em algumas situações específicas. De acordo com o advogado Rafael J Dias, deixar de exercer a posse e não pagar tributos abre espaço para que o imóvel seja considerado abandonado, permitindo que terceiros usucapem o bem ou que este seja arrecadado pelo município, Distrito Federal ou União.
- O Código Civil prevê a perda de propriedade por abandono após três anos.
- Imóveis abandonados podem ser usucapidos por terceiros ou passem para entidades públicas.
- A regra visa garantir a função social da propriedade, evitando bens sem uso.
O que diz o Código Civil sobre como se perde a propriedade?
O artigo 1.275 do Código Civil descreve cinco maneiras de se perder a propriedade:
- Alienação (venda ou doação).
- Renúncia, feita por escritura pública registrada.
- Abandono.
- Perecimento da coisa (quando se torna inabitável).
- Desapropriação pelo poder público com indenização.
Entre essas, o abandono é a mais comum e desconhecida pela população. A lei presume abandono quando o dono cessa a posse e não paga impostos como o IPTU.
Como é a presunção de abandono do imóvel?
O artigo 1.276 do Código Civil define que, após três anos de abandono e inadimplência fiscal, o imóvel pode ser arrecadado como bem vago. Se for urbano, passa para o município ou o Distrito Federal. Se for rural, passa para a União.
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A “presunção absoluta de abandono” ocorre quando o proprietário não reside, aluga ou zela pelo imóvel e também para de pagar tributos, invalidando até o registro de imóvel.
O que acontece com imóveis abandonados?
A legislação prevê dois destinos para imóveis abandonados:
- Usucapião: se alguém assumir a posse, morar, pagar impostos e cuidar do imóvel, pode pedir a propriedade na Justiça após cumprir os prazos legais.
- Arrecadação pelo poder público: sem ocupação, após três anos de abandono, o bem passa ao município, Distrito Federal ou União.
Para Rafael J Dias, “o imóvel precisa cumprir sua função social. Não basta estar registrado, deve ser habitado, utilizado ou produtivo”.
Como a função social da propriedade impacta esses casos?
A Constituição Federal e o artigo 1.228 do Código Civil determinam que a propriedade é legítima quando serve à coletividade. Um imóvel fechado, sem uso e pagamento de tributos, fere este princípio. Esse entendimento também é frequentemente defendido em decisões judiciais em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, que aplicam a perda de domínio em prol da função social.
Manter o bem ativo e regularizado fortalece o direito de propriedade, enquanto o abandono propicia a perda do domínio.
O registro de imóvel não é garantia absoluta de propriedade. Se deixado de lado com tributos em atraso, a lei presume abandono e o imóvel pode ser transferido a quem o utiliza ou ao poder público. Rafael J Dias, especialista em Direito Imobiliário, destaca que esta regra protege a sociedade e evita imóveis sem uso e arrecadação fiscal.
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Qual a importância de manter a posse ativa e o uso efetivo?
- Imóveis abandonados perdem o direito de propriedade em favor de quem cumpre a função social.
- A arrecadação por municípios garante que propriedades sem uso se tornem úteis.
- Exercer a posse ativa e manter o imóvel regularizado são essenciais para garantir a propriedade.