Em um relato hipotético, um agricultor mantém um arrendamento rural de cinco hectares e trabalha naquela área durante oito anos. Só depois descobre que o proprietário vendeu o imóvel. A lei prevê direito de preferência em certas vendas, mas ele depende da relação agrária e de requisitos próprios.
Por que a venda sem aviso pode virar um problema?
O aperto aparece porque quem trabalha a terra pode descobrir o negócio quando o novo dono já está na porta. Depois de anos corrigindo solo, plantando e organizando a produção, perder a chance de comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiro muda todo o planejamento.
O Decreto nº 59.566, que regulamenta contratos agrários, assegura ao arrendatário direito de preferência na aquisição do imóvel rural arrendado. Quando o proprietário pretende vendê-lo, deve dar oportunidade para o exercício dessa preferência.
Como funciona o aviso antes da venda?
A regra prevê que o arrendatário seja informado das condições do negócio para poder decidir se compra o imóvel em igualdade com o terceiro interessado. O prazo para exercer a preferência é de 30 dias, contado da notificação prevista na legislação.
Alguns pontos fazem diferença:
E se o produtor só souber depois que a terra já foi vendida?
O Estatuto da Terra prevê uma saída para o arrendatário que não recebeu a notificação. Em determinadas situações, ele pode buscar o imóvel para si mediante depósito do preço, desde que tome a medida dentro de seis meses contados do registro da alienação no Registro de Imóveis.
Nessa hora, vale reunir:
- Contrato ou provas do arrendamento.
- Comprovantes de pagamentos feitos ao proprietário.
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel.
- Informações sobre preço e condições da venda registrada.
O Superior Tribunal de Justiça já tratou expressamente desse prazo de seis meses em ações de preferência envolvendo imóvel rural vendido sem a comunicação prevista ao arrendatário.
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Todo arrendatário rural tem essa preferência automaticamente?
Não. Em decisão divulgada em 2025, o STJ reafirmou que os benefícios protetivos do Estatuto da Terra não são aplicados de forma automática a qualquer pessoa ou empresa que tenha um contrato chamado de arrendamento.
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A diferença aparece nesta comparação:
| Ponto | O que precisa ser analisado | Importância |
|---|---|---|
| Arrendamento existente Relação agrária | Se havia contrato de arrendamento válido | Básico |
| Exploração direta Trabalho na terra | Como o arrendatário realmente explorava a área | Relevante |
| Venda sem aviso Alienação registrada | Data do registro e condições da venda | Prazo corre |
No relato dos cinco hectares, oito anos de trabalho garantiriam a compra?
Não sozinhos. Os cinco hectares e os oito anos são elementos do exemplo, mas seria necessário provar a natureza do arrendamento, a exploração da terra e como ocorreu a venda. Se a área arrendada for apenas parte de um imóvel maior, a estrutura do negócio também precisa ser conferida.
O STJ ressaltou recentemente que o direito de preferência busca proteger quem explora a atividade rural de forma direta e familiar. Por isso, descobrir a venda exige rapidez para obter a matrícula, conferir a data do registro e analisar se os requisitos legais foram preenchidos.