Contratos de locação durante a pandemia

Os impactos causados pela pandemia do coronavírus em todos os setores repercutem de forma significativa na abordagem a ser adotada para a solução dos conflitos entre proprietários e inquilinos. Se por um lado a lei resguarda o cumprimento das obrigações contratualmente assumidas, por outro, existem situações imprevisíveis, os chamados casos fortuitos ou de força maior, e que poderiam justificar um quadro de inadimplência generalizada.

É inegável que a crise social e econômica instaurada em função da pandemia se enquadra no conceito de evento alheio à vontade das partes contratantes. Porém, no nosso entendimento, cada caso deve ser analisado isoladamente, para se apurar se de fato foi comprometida a possibilidade de cumprimento do contrato, e em qual medida. Não basta, pois, a mera alegação de caso fortuito ou força maior, que poderia, em tese, explicar a falta de pagamento dos aluguéis, sob alegação de impossibilidade de produção de renda. Portanto, esse fato não deve ser considerado isoladamente como justificativa para a inadimplência contratual em larga escala, sob pena de se causar um colapso das relações locatícias. 

Com efeito, as restrições impostas para enfrentamento da crise, em um momento em que a quarentena precisa ser observada, culminam na perda de receitas, o que, evidentemente, repercute na capacidade de pagamento de impostos, salários e aluguéis. Contudo, em se  tratando de locações não residenciais, a exoneração da obrigação de honrar o aluguel deve levar em consideração outros fatores, entre os quais a natureza da atividade comercial, a capacidade de operar apesar da crise (vendas on-line, serviços de entrega etc.), e a realidade de cada locatário, inclusive a busca pela obtenção de recursos através de linhas de financiamento já anunciadas pelo governo.  

Sendo assim, a real capacidade ou não de continuação da locação há de ser o critério determinante para ajuste entre as partes. Sem perder de vista que o imóvel está de fato sendo utilizado, e que o proprietário nesse momento não pode dele se valer para outras destinações ou até mesmo uso próprio. Ou seja, existem comércios que não perderam a capacidade de gerar renda, e apesar das dificuldades outras alternativas estão surgindo. Sendo assim, não é possível padronizar uma conduta em casos nos quais os inquilinos suscitam a crise como condição excludente de cumprimento de suas obrigações contratuais.

Quanto às locações residenciais, não há que se alegar fatores impeditivos para uso e destinação do imóvel, que atende plenamente à finalidade à qual se propõe (moradia). De toda sorte, os efeitos da crise podem também afetar a capacidade produtiva desses locatários, a ensejar, igualmente, análise de cada caso. 

Por outro lado, independentemente da natureza da locação, o locador não pode ser penalizado, sendo também uma vítima da situação, à qual igualmente não deu causa, dependendo muitas vezes do recebimento do aluguel para seu sustento e de sua família.

Num cenário em que todos perdem, ainda que transitoriamente, deve reinar o bom senso, a co- operação e o diálogo na busca pelo equilíbrio das obrigações contratualmente assumidas. Nada obsta, pois, que haja uma maior flexibilização por parte dos proprietários, notadamente quanto à cobrança de multas e juros, ou até mesmo de isenção parcial ou total do pagamento do aluguel por um determinado período, para recebimento posterior, de preferência sem perder a essência das bases contratadas, tudo a ser objeto de um aditivo contratual, que se recomenda seja firmado pelas partes e fiadores. Em alguns casos, e não havendo outra alternativa, a rescisão amigável do contrato e a respectiva desocupação do imóvel pode ser uma opção a ser considerada.