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Estado de Minas

A quarentena e o pagamento de aluguel


postado em 02/04/2020 04:00

"Tudo que locadores, locatários, investidores, imobiliárias e síndicos precisam, neste momento, é de transparência e boa-fé"

Arthur Thomazi Moreira

Advogado da área de direito imobiliário, consultor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI), membro da Comissão de Locação do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, conselheiro do Conselho de Recursos Tributários do Município de Belo Horizonte e membro do escritório Barbosa, Castro e Mendonça Advogados Associados

Têm surgido diversas demandas consultivas dos mais variados segmentos do mercado imobiliário, de gestores de fundos imobiliários que administram carteiras com vários imóveis ao proprietário que depende do recebimento do aluguel para sua subsistência. Na outra ponta,  de multinacionais locatárias com significativas operações a microempreendedores que dependem do faturamento mensal para "fechar a conta do aluguel".

Compreensivelmente, muitos totalmente perdidos com o cenário atual de tanta insegurança e incerteza, à procura de saídas imediatas, já sufocados pelas desastrosas fake news e falsas promessas provenientes do oportunismo jurídico daqueles que insistem em praticar uma advocacia totalmente ultrapassada, fomentadora do litígio, especialmente quando o assunto é o pagamento ou não dos aluguéis no período de quarentena, diante da inatividade comercial imposta por decretos administrativos.

A depender do interesse comercial de quem se propõe a tratar do assunto, há quem defenda que o locatário não tem o direito de deixar de pagar o aluguel em razão da crise da COVID-19, assim como é possível notar inquilinos afirmando, de forma categórica, que o pagamento não pode ser exigido, como se houvesse em seu favor um direito automaticamente aplicável a todos os contratos de locação em vigor, até mesmo no caso de locações residenciais.

A atual complexidade das relações contratuais locatícias exige um pouco mais de cautela na análise jurídica desses casos, de forma a evitar qualquer posicionamento definitivo ou padronizador. As variações de prazo de locação, investimento, perfil das atividades atingidas pelos decretos, e até mesmo condições comerciais de cada locação, definitivamente, impedem que qualquer posicionamento jurídico sério pretenda apresentar uma fórmula geral imediatamente aplicável, capaz de resolver todos os impasses contratuais que têm surgido.

A orientação mais lúcida, e que vem sendo discutida pelos mais importantes profissionais e institutos de direito imobiliário Brasil afora, segue a mesma premissa: definitivamente, não há mágica. Em verdade, a maioria dos contratos não tem porta de saída simples para o imprevisível, para o extraordinário, que é como se apresenta a situação decorrente da quase paralisação da economia em virtude da pandemia. Não existe solução jurídica brilhante para um problema que, embora tenha repercussão drástica nos negócios, é de saúde pública, impactando as principais economias do mundo, configurando um panorama incerto e de duração ainda inestimada.

Ao que parece, tudo que locadores, locatários, investidores, imobiliárias e síndicos precisam, neste momento, é de transparência e boa-fé, traduzidas em uma postura de aproximação e entendimento com seus contratantes, clientes e sujeitos interessados, sempre de acordo com cada caso e suas respectivas circunstâncias. Vale lembrar que o próprio Poder Judiciário, última e vagarosa alternativa, está oficialmente inoperante, em razão da suspensão de expediente e restrição de regime instituída pela Portaria Conjunta  952/PR/2020, atualizada pela Resolução 313/2020, do Conselho Nacional de Justiça. Ou seja, judicializar, neste momento, terá pouco ou nenhum resultado prático. Uma postura inflexível pode agravar as perdas financeiras, tanto para locadores como para locatários, gerando demandas judiciais que, inevitavelmente, se estenderão no médio e longo prazo.

Já se tem notícias de decisões judiciais em caráter liminar que teriam suspendido, provisoriamente, a exigibilidade dos aluguéis em casos específicos, com fundamento no caráter imprevisível da crise – Teoria da Imprevisão. Por outro lado, não sãos poucos os locatários que já estavam inadimplentes e que se têm escorado na crise para justificar sua falta. Paralelamente, no campo legislativo, o Congresso Nacional ensaia colocar em votação o PL 1.179/2020, apresentado pelo senador Antonio Anastasia, que, caso não seja ajustado, pretende estabelecer regime jurídico emergencial, intervindo nas relações privadas, inclusive com a possibilidade de suspensão temporária de ordens de despejo, mesmo em caso de inadimplência, tendo sido inicialmente cogitada a suspensão da própria obrigação de pagamento dos aluguéis residenciais, criando, em geral, regras que se não forem bem discutidas, poderão engessar e dificultar soluções que,  pela complexidade e variedade de cada contrato, deveriam ser construídas pelas partes, de acordo com a conveniência de mercado.

Nesse cenário, critérios objetivos devem ser observados e valorizados, caso a caso, para que se tente reequilibrar a relação entre locador e locatário. A exemplo: análise do perfil da atividade econômica desenvolvida no imóvel locado; demonstração clara e objetiva dos prejuízos já suportados e estimados com a paralisação das atividades; grau de relevância da renda de locação para o locador; expectativa de viabilidade e continuidade da atividade pós-crise; relevância financeira dos investimentos feitos pelo locatário no imóvel.

Enfim, até mesmo para um considerado trágico desdobramento judicial na discussão desse tipo de contrato, em caso de insucesso na tentativa de negociação extrajudicial, elementos concretos com caráter probatório, a serem estudados e discutidos por todos os agentes contratuais, serão imprescindíveis para que haja uma definição coerente e proporcional em cada caso, visando superar esse momento de instabilidade, mantendo-se o maior número de relações contratuais possível. O momento é de diálogo e boa-fé, acima de qualquer tese jurídica ou contorcionismo político-legislativo.

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