Como o IPTU é calculado? Entenda o que valoriza seu imóvel em 2026
O valor venal é a chave para o cálculo do seu imposto; saiba quais fatores, como localização e tamanho, influenciam no valor do seu imóvel
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Com a chegada do novo ano, a preocupação com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de 2026 volta a fazer parte do planejamento financeiro de muitos brasileiros. Entender como o cálculo é feito pode ajudar a prever os gastos. A conta é mais simples do que parece e se baseia em um elemento principal: o valor venal do seu imóvel.
O cálculo do IPTU segue uma fórmula básica aplicada por todas as prefeituras: o valor venal do imóvel é multiplicado pela alíquota correspondente. O valor venal não é o preço de mercado pelo qual você venderia sua casa, mas sim uma estimativa de valor que o poder público faz para fins tributários.
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Essa avaliação leva em conta uma série de características objetivas da propriedade. É por isso que dois imóveis com tamanhos parecidos, mas em bairros diferentes, podem ter valores de IPTU completamente distintos. A prefeitura considera um conjunto de fatores para chegar a esse número final.
O que define o valor venal do imóvel?
Diversos elementos são analisados para compor o valor venal de uma propriedade, tornando o cálculo justo e proporcional às características do bem. Os principais são:
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Localização: a rua e o bairro onde o imóvel está localizado têm grande peso. Áreas com mais infraestrutura, como transporte público, escolas e hospitais, costumam ter um valor maior.
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Área construída: o tamanho total da construção, medido em metros quadrados, influencia diretamente no cálculo. Quanto maior a área, maior o valor venal.
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Padrão da construção: a qualidade dos materiais usados, o tipo de acabamento e a estrutura geral do imóvel são avaliados. Uma casa de alto padrão terá um valor venal superior a uma de padrão simples.
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Idade e conservação: imóveis mais novos ou que passaram por reformas recentes tendem a ser mais valorizados. O estado de conservação também é um fator relevante na avaliação da prefeitura.
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Características do terreno: a topografia, a posição em relação ao nível da rua e o formato do terreno também podem entrar na conta final do valor estimado.
A outra parte da equação, a alíquota, é um percentual definido pela legislação de cada município. Essa taxa pode variar conforme o tipo de uso do imóvel (residencial, comercial ou industrial). Em muitas cidades, a alíquota é progressiva, ou seja, aumenta de acordo com faixas de valor venal, fazendo com que propriedades mais caras paguem um percentual maior.
As prefeituras podem atualizar periodicamente a chamada Planta Genérica de Valores (PGV), que é o mapa que estabelece o valor do metro quadrado em cada região da cidade. Qualquer reajuste no IPTU de 2026, além da correção anual pela inflação, geralmente decorre de uma atualização nessa base de cálculo, embora algumas cidades possam aplicar limites de aumento para proteger o contribuinte de altas expressivas.
É importante lembrar que, caso o contribuinte discorde do valor venal atribuído ao seu imóvel, é possível solicitar uma revisão junto à prefeitura. O processo geralmente exige a apresentação de documentos e laudos que justifiquem o pedido de reavaliação.
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Uma ferramenta de IA foi usada para auxiliar na produção desta reportagem, sob supervisão editorial humana.
