Curadoria imobiliária dá acesso a imóveis de alto padrão fora dos anúncios

Uma parte dos imóveis de alto padrão à venda em São Paulo não aparece em portais nem em anúncios. São as unidades off-market, negociadas de forma reservada. Segundo Marcelo Ribeiro, CEO da Villalobos Imóveis, o caminho até elas passa por um corretor que atua como curador técnico do comprador, no modelo conhecido como Property Advisory.

A Villalobos Imóveis tem 13 anos de atuação especializada em eixos nobres da capital paulista, como Vila Madalena, Pinheiros, Perdizes, Alto de Pinheiros e Vila Romana, e nota 4,9 de 5 no Google, com base em mais de 50 avaliações. No formato adotado pela imobiliária, também chamado de Single Point of Contact (ponto único de contato), um só consultor conduz a procura do início ao fim.

As unidades off-market pedem um caminho diferente da procura tradicional. Quando o interesse fica cadastrado em vários portais, o comprador tende a receber as mesmas unidades anunciadas, por canais diferentes e com informações que nem sempre coincidem. As opções que não estão nos anúncios ficam fora desse circuito.

Como o curador chega às unidades off-market

O trabalho começa pela definição, junto com o cliente, do perfil do imóvel desejado. Com esse perfil em mãos, o consultor pesquisa o mercado, descarta o que não se encaixa e apresenta apenas as opções aderentes, incluindo as que não foram anunciadas publicamente. O comprador só visita o que já passou por esse filtro.

Nesse formato, o comprador não precisa repetir o que procura a cada novo corretor. O perfil fica com o consultor, que passa a acompanhar o mercado em nome do cliente até encontrar as opções aderentes, anunciadas ou não.

Pela experiência da Villalobos, segundo Ribeiro, a curadoria elimina até 80% das visitas desnecessárias. Uma busca que, espalhada por vários corretores, leva de 6 a 12 meses entre opções repetidas ou fora do perfil pode ser concluída em semanas.

Discrição para quem compra

“Para o comprador de alto padrão, o tempo é um ativo irrecuperável e a privacidade é inegociável”, afirma Ribeiro. Na avaliação do CEO, concentrar o atendimento em um único consultor também protege a privacidade, porque nome, orçamento e preferências do cliente deixam de circular entre vários intermediários.

O mesmo profissional continua ao lado do comprador depois da escolha do imóvel. Ele representa o cliente com exclusividade na negociação e acompanha a auditoria jurídica, feita com advogados especializados.

“Quando o mesmo profissional cuida da busca, da negociação e da análise jurídica, o comprador sabe quem responde por cada etapa da compra”, diz Ribeiro.

Mercado com mais oferta

A procura por curadoria acontece em um mercado com oferta ampla. Em agosto de 2026, o estoque de imóveis novos de média e alta renda na capital paulista equivalia a 12,8 meses de vendas, acima do nível registrado um ano antes, de acordo com dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) analisados pelo Banco Safra. O público com mais patrimônio também cresceu. Levantamento da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) mostra que o patrimônio dos clientes do segmento private, formado por quem tem mais de R$ 5 milhões investidos, chegou a R$ 2,8 trilhões em julho de 2026, alta de 61,8% em cinco anos.

Na leitura de Ribeiro, o comprador de luxo passou a dar mais peso à qualidade da seleção do que ao volume de imóveis apresentados, e a valorizar a presença de um mesmo responsável do primeiro contato ao fechamento do negócio.

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Para quem procura um imóvel de alto padrão fora dos anúncios, o ponto de partida no Property Advisory é a definição do perfil com o consultor. É com base nela que o curador técnico inclui na seleção as unidades off-market, ao lado das demais opções disponíveis no mercado.