Compactos de 20 a 30 m² lideram rentabilidade do aluguel em São Paulo

Os apartamentos compactos estão se destacando entre as opções mais rentáveis para investidores no mercado de locação em São Paulo. Imóveis com áreas entre 20 e 30 metros quadrados registram rentabilidade bruta mediana de 8,15% ao ano, desempenho superior ao observado em todas as demais faixas de tamanho analisadas na capital paulista.

O dado faz parte de um estudo da Flow Imóveis, que comparou anúncios de venda e locação em 1.058 prédios de São Paulo. O levantamento mostra uma relação clara entre tamanho e retorno: à medida que a metragem dos apartamentos aumenta, a rentabilidade tende a diminuir.

Na faixa de 30 a 40 m², o retorno é de 7,70% ao ano. Entre 40 e 55 m², fica em 6,87%; de 55 a 75 m², em 6,69%; e de 75 a 110 m², em 6,59%. Nos apartamentos de 180 a 400 m², a rentabilidade cai para 6,14%. Considerando todos os prédios analisados, a mediana foi de 6,91%.

A explicação está na relação entre o preço de aquisição e o valor que o mercado aceita pagar pelo aluguel. Segundo o levantamento, apartamentos compactos não custam proporcionalmente menos que imóveis maiores, mas o aluguel também não diminui na mesma proporção. Nas unidades menores, fatores como localização, mobilidade e facilidade de acesso têm peso relevante na formação do preço da locação.

O estudo aponta ainda que apartamentos maiores podem incorporar ao preço de venda características que não são valorizadas na mesma proporção pelo mercado de aluguel. Vista, padrão de acabamento e áreas sociais, por exemplo, podem elevar significativamente o valor de aquisição sem produzir aumento equivalente na locação.

Para chegar aos resultados, o levantamento adotou uma metodologia voltada à comparação de imóveis semelhantes. Em vez de cruzar o aluguel médio de um bairro com o preço médio de venda da mesma região, a análise foi realizada dentro de cada edifício.

Para cada apartamento anunciado para locação, foram procuradas unidades à venda no mesmo prédio e com diferença de área de até 8%. Só entraram na análise edifícios com pelo menos três anúncios de venda e três de aluguel, além de um número mínimo de comparações válidas. A rentabilidade foi calculada pela relação entre o aluguel mensal anualizado e o preço anunciado de venda.

Entre os edifícios com maior retorno aparecem imóveis de diferentes regiões. O Metrocasa Congonhas, no Jardim Aeroporto, registrou 13,10% ao ano; o Parque Open Mall, no Jardim das Acácias, 10,45%; e o Yuny Zip, na Vila Cordeiro, 10,41%.

Os números mostram, porém, que o tamanho não determina sozinho a rentabilidade. Um exemplo é o Copan, na região central. Apesar de possuir unidades pequenas, o edifício apresentou retorno de 4,52% ao ano. Segundo o estudo, seu preço de venda incorpora um prêmio relacionado ao caráter arquitetônico do prédio que não é reproduzido integralmente no valor do aluguel.

A análise por bairros também revela diferenças importantes. Vila Cordeiro apresentou a maior rentabilidade mediana entre as regiões com amostra suficiente, chegando a 9,63% ao ano. Na sequência aparecem Butantã, com 8,40%, e Jardim das Acácias e Planalto Paulista, ambos com 8,32%.

No extremo oposto, Jardim Paulista registrou rentabilidade mediana de 5,63% ao ano. Jardim Vila Mariana ficou em 5,69%, enquanto Vila Cruzeiro apresentou 5,77%.

Segundo os pesquisadores, parte dessa diferença está relacionada ao perfil dos imóveis predominantes em cada região. Bairros com maior concentração de apartamentos amplos e de alto valor podem apresentar retorno menor porque o preço de venda cresce mais rapidamente do que o aluguel.

O estudo também verificou possíveis distorções causadas pela diferença de tamanho entre unidades de venda e locação e pela presença de apartamentos mobiliados. A comparação pareada por área não apresentou diferença mediana relevante. Já a exclusão dos imóveis mobiliados reduziu a rentabilidade mediana geral de 6,91% para 6,75%.

Os números, entretanto, não representam o retorno líquido do proprietário. A rentabilidade calculada é bruta e considera preços anunciados, não necessariamente os valores efetivamente negociados. Também não são descontadas despesas como vacância, IPTU, condomínio durante períodos sem locação, administração e Imposto de Renda.

Os dados foram coletados a partir de anúncios ativos entre 4 e 25 de agosto de 2026. O estudo utiliza a mediana dos resultados para reduzir a influência de anúncios com valores extremos.

A principal conclusão é que, para quem busca renda com aluguel, tamanho, localização e características do imóvel precisam ser analisados em conjunto. O retorno de 8,15% encontrado nos apartamentos de 20 a 30 m² reforça o potencial dos compactos, mas a decisão de investimento também deve considerar preço de aquisição, custos, vacância e capacidade de locação.

O estudo completo, com a análise prédio a prédio, está disponível em:

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