Imóveis de luxo em lançamento no Rio podem valer R$ 60 milhões ou mais. Por quê?

O mercado imobiliário de luxo do Rio de Janeiro começa a testar cifras que, até pouco tempo atrás, estavam restritas a um grupo muito pequeno de propriedades. Na Barra da Tijuca, uma unidade de 452 metros quadrados do ATTO Design by Pininfarina foi negociada por R$ 62 mil o metro quadrado, segundo a Veja Rio. Em Ipanema, uma cobertura na Avenida Vieira Souto foi vendida por R$ 82 milhões, na maior transação residencial já registrada na cidade.

Os números ajudam a mostrar por que, no topo desse mercado, simplesmente multiplicar a metragem pelo preço médio do bairro pode produzir uma leitura incompleta. No próprio ATTO, primeiro residencial no Rio com projeto assinado pela Pininfarina, há apenas 20 unidades e metragens que chegam a quase 1.190 metros quadrados. O empreendimento tem Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 600 milhões. Uma unidade de aproximadamente 1.190 metros quadrados chegou a ser anunciada por R$ 92,5 milhões, nesse caso, preço de oferta, e não valor de uma transação concluída.

Para Paulo Fernandes, corretor de imóveis e especialista em house flipping, é justamente essa distinção que precisa ser compreendida por quem compra um imóvel de altíssimo padrão como investimento.

"Preço é aquilo que o proprietário pede; valor é aquilo que o mercado sustenta", afirma.

A diferença parece simples, mas ganha outra dimensão quando o patrimônio em análise vale dezenas de milhões de reais. Um preço de lançamento pode incorporar a expectativa da incorporadora, o posicionamento comercial do empreendimento e a raridade do produto. O valor de mercado, por sua vez, depende da disposição real de compradores em pagar aquela cifra e, posteriormente, da possibilidade de encontrar outro interessado em condições semelhantes.

Quando o metro quadrado não conta toda a história

Em imóveis convencionais, referências de preço por metro quadrado oferecem uma base importante de comparação. No segmento de luxo, porém, produtos muito singulares reduzem o número de imóveis verdadeiramente comparáveis.

Vista para o mar, posição no edifício, privacidade, dimensão do terreno, baixa quantidade de unidades, assinatura arquitetônica, padrão construtivo, localização e possibilidade de personalização são características que podem alterar significativamente a percepção de valor.

No caso da Barra, a venda recente a R$ 62 mil por metro quadrado chama atenção justamente pela distância em relação à média informada para o entorno. A reportagem da Veja Rio cita referência do Secovi Rio de aproximadamente R$ 25 mil por metro quadrado na região. As demais unidades comercializadas do empreendimento estariam, em média, na faixa de R$ 56 mil por metro quadrado.

Para Fernandes, isso não significa que qualquer lançamento com características semelhantes possa simplesmente adotar o mesmo preço. O investidor precisa identificar quais atributos são de fato raros e quais fazem parte apenas da estratégia de posicionamento comercial de um projeto.

Essa análise fica ainda mais importante porque dois imóveis localizados no mesmo bairro, e até na mesma rua, podem apresentar diferenças milionárias de valor.

O próprio Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ) aponta o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como uma das principais referências na avaliação imobiliária. O procedimento parte da pesquisa de propriedades semelhantes e de critérios técnicos para aproximar o bem analisado das condições efetivas de mercado. Localização, características da unidade e do entorno também interferem na avaliação.

Liquidez também entra na conta

Para quem olha esses imóveis como investimento, há ainda uma variável menos visível do que metragem, vista ou arquitetura: liquidez.

Quanto mais singular e caro é um imóvel, menor tende a ser o universo de potenciais compradores capazes (e dispostos) a adquiri-lo. Por isso, um ativo pode ter atributos suficientes para justificar um preço elevado e, ainda assim, demandar tempo para encontrar comprador.

A transação de R$ 82 milhões em Ipanema ilustra bem o caráter excepcional desse mercado. A cobertura, com cerca de 2 mil metros quadrados, fica no Edifício JK, único residencial da orla de Ipanema projetado por Oscar Niemeyer e que abriga somente três apartamentos. O imóvel pertenceu ao ex-presidente Juscelino Kubitschek. São características difíceis de reproduzir em outro endereço e que tornam comparações convencionais menos precisas.

É nessa faixa que Paulo considera arriscado analisar uma compra apenas pela pergunta "quanto custa o metro quadrado?". Para o especialista, quem investe R$ 20 milhões, R$ 40 milhões ou R$ 60 milhões precisa avaliar também a raridade daquele produto, a demanda existente e a possibilidade de revenda.

Em patrimônios dessa dimensão, uma diferença relativamente pequena na precificação pode representar alguns milhões de reais.

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No topo do mercado imobiliário carioca, portanto, metragem continua importando, mas já não explica sozinha o preço. Escassez, localização, arquitetura, exclusividade e liquidez passam a dividir a mesma equação.