O que decide a durabilidade de um condomínio fica sob o solo, diz Fauze Youssef Skaff
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A região administrativa de Campinas concentrou 2.765 lotes lançados no primeiro trimestre de 2026, o equivalente a 38% de tudo o que foi lançado entre os 81 municípios paulistas pesquisados pela Brain Inteligência Estratégica para a AELO (Associação das Empresas de Loteamento Urbano) e o Secovi-SP. Foram 11 empreendimentos em três meses, o maior número entre todas as regiões administrativas analisadas. No agregado, o estado registrou 7.297 lotes em 27 empreendimentos no período, com retração de 19% na comparação anual, um recuo que não se distribuiu de forma homogênea: enquanto parte do mercado desacelerou, o eixo do interior manteve ritmo.
A demanda ajuda a explicar a assimetria. Pesquisa da Brain apresentada pelo Secovi-SP em maio, cobrindo 42 cidades do interior paulista, da Baixada Santista e da Região Metropolitana, apontou que 49% dos brasileiros pretendem comprar um imóvel, sendo 29% em até um ano. É um patamar que empurra incorporadoras para terrenos maiores, mais baratos e mais distantes dos centros consolidados. O loteamento fechado e o condomínio de médio porte em cidade média deixaram de ser exceção e viraram o produto padrão de um ciclo inteiro.
O que raramente entra no anúncio de lançamento é que a vida útil desses empreendimentos não é decidida na fase que aparece nas maquetes. Ela é decidida antes, quando o terreno ainda é terreno. Cortes, aterros, nivelamento, compactação do solo e controle de cotas definem as inclinações das vias internas, o comportamento do solo sob carga e as condições em que toda a infraestrutura subterrânea vai operar pelas décadas seguintes. A terraplanagem é a etapa em que o projeto de drenagem deixa de ser desenho e passa a ser topografia.
E é justamente aí que o país tem um problema documentado. O Diagnóstico Temático do Sistema Nacional de Informações em Saneamento Básico mostra que apenas 40,44% dos municípios brasileiros possuem sistemas exclusivos de drenagem pluvial, e que 32,49% relataram não ter nenhum. Levantamento do Instituto Trata Brasil calcula que o aporte por habitante precisaria saltar dos atuais R$43,79 para R$117,01 para universalizar o serviço até 2033. Em outras palavras: o empreendimento novo chega a um município que, na média, não tem para onde mandar a água.
Quando a preparação do terreno é tratada como formalidade de cronograma, a conta não desaparece, apenas muda de endereço. Recalques diferenciais produzem fissuras em fundações, pisos e muros. Desníveis mal resolvidos rompem tubulações e deformam o pavimento. Erosões comprometem áreas comuns vendidas como atributo do produto. O morador descobre o problema anos depois, na assembleia que aprova a taxa extra.
O custo dessa correção tardia é mensurável. Estudo da Universidade de Brasília aponta que o retrabalho em obras pode elevar os custos totais em até 42%, um índice que soma gastos diretos e indiretos e mede o impacto percentual sobre o previsto. Em fundações e infraestrutura enterrada, o efeito é ainda mais severo, porque a intervenção corretiva exige desfazer camadas que já receberam outras camadas em cima. Refazer não é repetir a tarefa: é pagar de novo por tudo o que veio depois dela.
É esse raciocínio que orienta a atuação de Fauze Youssef Skaff, presidente da Skaff Construtora, empresa que atua com terraplanagem, pavimentação asfáltica e infraestrutura para empreendimentos residenciais, comerciais e industriais no interior de São Paulo e em Mato Grosso do Sul. Em análise publicada em julho, Fauze Youssef Skaff alertou que o boom imobiliário sul-mato-grossense avança mais rápido do que a infraestrutura que deveria sustentá-lo. O diagnóstico que ele faz agora é a versão microscópica do mesmo problema, aplicada ao lote.
A leitura de Fauze Youssef Skaff é que cada terreno impõe um projeto próprio. Relevo, tipo de solo, capacidade de suporte e comportamento diante de chuva não se repetem de gleba para gleba, o que torna a padronização um risco disfarçado de economia. É o estudo geotécnico anterior à obra que define volumes de corte e aterro, compactação e estabilidade de taludes. Sem ele, a máquina entra no terreno resolvendo o que encontra, não o que o projeto pediu.
“A terraplanagem não é a etapa que antecede a obra. Ela é a obra que ninguém vê, e é a única que não dá para refazer depois que o condomínio está de pé”, afirma Fauze Youssef Skaff.
Há ainda o componente que extrapola o muro do condomínio. Um terreno preparado com critério controla erosão e reduz o escoamento superficial despejado na rede pública. Em cidades médias que receberam dezenas de empreendimentos simultâneos nos últimos anos, a soma dessas decisões privadas define a capacidade de drenagem da malha inteira. O condomínio que resolve mal a própria água não devolve o problema apenas ao seu morador. Devolve à rua de fora.
“Quando um empreendimento novo alaga, quase sempre a explicação está três anos atrás, numa cota que foi aceita como suficiente”, diz Fauze Youssef Skaff.
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O interior paulista deve seguir absorvendo a demanda, e as cidades médias vão continuar recebendo bairros inteiros de uma vez. A pergunta que o ciclo ainda não respondeu é se o critério aplicado ao que se vê, a fachada, o paisagismo, a área de lazer, chegará com a mesma exigência ao que ninguém fotografa. Porque o que está sob o solo é a única parte do empreendimento que o comprador não consegue inspecionar, e a única que ele vai pagar duas vezes se estiver errada.
