Colocar um apartamento no Airbnb sem avisar os vizinhos virou passado. Na Espanha e no Brasil, 2025 e 2026 trouxeram mudanças que transformaram o condomínio em ator central da decisão: sem aval coletivo, o aluguel de curta temporada pode ser barrado, multado e até suspenso judicialmente. Entender as regras de cada país é essencial para quem investe, aluga ou simplesmente mora ao lado de quem o faz.
Como a Espanha regulou o aluguel turístico em condomínios?
A Espanha deu um passo definitivo em abril de 2025, quando entrou em vigor a Lei Orgânica 1/2025, publicada no Boletín Oficial del Estado (BOE). A lei reformulou as normas de uso de imóveis residenciais com uma mudança direta: qualquer proprietário que queira transformar seu apartamento em alojamento turístico precisa de aprovação expressa da comunidade de moradores antes de publicar um único anúncio.
A lei exige o apoio de três quintos dos proprietários e das cotas de participação do edifício. Sem esse quórum, o aluguel por temporada pode ser proibido — e, em caso de descumprimento, o proprietário fica sujeito a multas que podem chegar a 600 mil euros, além da suspensão imediata da atividade.
O pano de fundo é um mercado habitacional pressionado. Em grandes cidades espanholas, o custo médio de um quarto já ultrapassa 500 euros mensais, chegando a 700 euros em capitais como Barcelona, Madri e Valência. Cada imóvel desviado para uso turístico reduz ainda mais a oferta de moradia estável para residentes.
E no Brasil, o que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condomínios?
O Brasil tinha uma lacuna jurídica que gerou anos de decisões contraditórias nos tribunais estaduais. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça encerrou esse debate com uma tese vinculante para todo o país.
Segundo a decisão oficial publicada pelo STJ no processo REsp 2.121.055/MG, a oferta de imóvel residencial em plataformas como o Airbnb exige aprovação prévia em assembleia condominial. O fundamento é o art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002): a exploração econômica reiterada de uma unidade por plataformas de curta duração representa mudança na destinação do imóvel, exigindo quórum de dois terços dos condôminos.
O caso concreto envolvia uma proprietária mineira que alugava seu apartamento quando ele estava desocupado, sem que a convenção do condomínio proibisse explicitamente a prática. A ministra relatora, Nancy Andrighi, concluiu que a omissão da convenção não equivale a permissão: se o condomínio tem destinação residencial, o uso para hospedagem atípica está vedado por padrão, salvo aprovação qualificada.
Como Espanha e Brasil se comparam nessa regulação?
As duas legislações compartilham o mesmo princípio, mas diferem nos detalhes do quórum e nas penalidades. A tabela abaixo resume os pontos centrais para quem precisa entender rapidamente o cenário de cada país.
| Critério | Espanha (Lei Orgânica 1/2025) | Brasil (STJ — REsp 2.121.055/2026) |
|---|---|---|
| Quórum para aprovar | 3/5 dos proprietários e cotas | 2/3 dos condôminos em assembleia |
| Taxa condominial extra | Até 20% a mais (previsto em lei) | Possível, se aprovada em assembleia |
| Multa por descumprimento | Até 600 mil euros | Multa condominial + ação judicial |
| Imóveis já regulares antes da lei | Continuam operando normalmente | Necessário verificar convenção |
| Imóveis fora de condomínio | Sujeitos a regras municipais | Decisão do STJ não se aplica |
O que muda na prática para quem já opera ou quer começar?
Quem já opera ou planeja entrar no modelo de locação por temporada em ambos os países precisa de atenção a pontos específicos antes de qualquer decisão sobre o imóvel.
- Verifique a convenção condominial: no Brasil, a ausência de proibição não significa permissão após o entendimento do STJ; a destinação residencial já basta para vedar sem aprovação
- Convoque ou participe de assembleia: em ambos os países, o caminho regular é a votação formal com quórum qualificado
- Cheque imóveis adquiridos para investimento: prédios anteriores a 2020 raramente têm cláusulas sobre short stay na convenção, o que agora representa risco jurídico
- Avalie o aluguel de médio ou longo prazo: em contextos onde a aprovação é improvável, a locação residencial convencional elimina o risco legal
- Imóveis fora de condomínio ficam de fora: casas, sobrados e lofts independentes não são atingidos pela decisão do STJ nem pelas regras condominiais espanholas
Vale se adaptar às novas regras ou mudar de estratégia?
As mudanças na Espanha e no Brasil apontam para a mesma direção: o aluguel turístico em condomínios residenciais deixou de ser uma decisão individual e passou a depender da comunidade. Quem ignorar esse novo cenário corre o risco de operar na irregularidade, receber multas pesadas e enfrentar ações judiciais de vizinhos. A melhor decisão começa com uma leitura atenta da convenção do condomínio e, quando necessário, uma conversa honesta com os outros moradores antes de abrir qualquer anúncio.
Sua história pode virar reportagem
Conte por texto ou áudio — nomes e endereços viram fictícios antes de qualquer publicação.