Colocar um apartamento no Airbnb sem avisar os vizinhos virou passado. Na Espanha e no Brasil, 2025 e 2026 trouxeram mudanças que transformaram o condomínio em ator central da decisão: sem aval coletivo, o aluguel de curta temporada pode ser barrado, multado e até suspenso judicialmente. Entender as regras de cada país é essencial para quem investe, aluga ou simplesmente mora ao lado de quem o faz.
Como a Espanha regulou o aluguel turístico em condomínios?
A Espanha deu um passo definitivo em abril de 2025, quando entrou em vigor a Lei Orgânica 1/2025, publicada no Boletín Oficial del Estado (BOE). A lei reformulou as normas de uso de imóveis residenciais com uma mudança direta: qualquer proprietário que queira transformar seu apartamento em alojamento turístico precisa de aprovação expressa da comunidade de moradores antes de publicar um único anúncio.
A lei exige o apoio de três quintos dos proprietários e das cotas de participação do edifício. Sem esse quórum, o aluguel por temporada pode ser proibido — e, em caso de descumprimento, o proprietário fica sujeito a multas que podem chegar a 600 mil euros, além da suspensão imediata da atividade.
O pano de fundo é um mercado habitacional pressionado. Em grandes cidades espanholas, o custo médio de um quarto já ultrapassa 500 euros mensais, chegando a 700 euros em capitais como Barcelona, Madri e Valência. Cada imóvel desviado para uso turístico reduz ainda mais a oferta de moradia estável para residentes.
E no Brasil, o que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condomínios?
O Brasil tinha uma lacuna jurídica que gerou anos de decisões contraditórias nos tribunais estaduais. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça encerrou esse debate com uma tese vinculante para todo o país.
Segundo a decisão oficial publicada pelo STJ no processo REsp 2.121.055/MG, a oferta de imóvel residencial em plataformas como o Airbnb exige aprovação prévia em assembleia condominial. O fundamento é o art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002): a exploração econômica reiterada de uma unidade por plataformas de curta duração representa mudança na destinação do imóvel, exigindo quórum de dois terços dos condôminos.
O caso concreto envolvia uma proprietária mineira que alugava seu apartamento quando ele estava desocupado, sem que a convenção do condomínio proibisse explicitamente a prática. A ministra relatora, Nancy Andrighi, concluiu que a omissão da convenção não equivale a permissão: se o condomínio tem destinação residencial, o uso para hospedagem atípica está vedado por padrão, salvo aprovação qualificada.
Como Espanha e Brasil se comparam nessa regulação?
As duas legislações compartilham o mesmo princípio, mas diferem nos detalhes do quórum e nas penalidades. A tabela abaixo resume os pontos centrais para quem precisa entender rapidamente o cenário de cada país.
| Critério | Espanha (Lei Orgânica 1/2025) | Brasil (STJ — REsp 2.121.055/2026) |
|---|---|---|
| Quórum para aprovar | 3/5 dos proprietários e cotas | 2/3 dos condôminos em assembleia |
| Taxa condominial extra | Até 20% a mais (previsto em lei) | Possível, se aprovada em assembleia |
| Multa por descumprimento | Até 600 mil euros | Multa condominial + ação judicial |
| Imóveis já regulares antes da lei | Continuam operando normalmente | Necessário verificar convenção |
| Imóveis fora de condomínio | Sujeitos a regras municipais | Decisão do STJ não se aplica |
O que muda na prática para quem já opera ou quer começar?
Quem já opera ou planeja entrar no modelo de locação por temporada em ambos os países precisa de atenção a pontos específicos antes de qualquer decisão sobre o imóvel.
- Verifique a convenção condominial: no Brasil, a ausência de proibição não significa permissão após o entendimento do STJ; a destinação residencial já basta para vedar sem aprovação
- Convoque ou participe de assembleia: em ambos os países, o caminho regular é a votação formal com quórum qualificado
- Cheque imóveis adquiridos para investimento: prédios anteriores a 2020 raramente têm cláusulas sobre short stay na convenção, o que agora representa risco jurídico
- Avalie o aluguel de médio ou longo prazo: em contextos onde a aprovação é improvável, a locação residencial convencional elimina o risco legal
- Imóveis fora de condomínio ficam de fora: casas, sobrados e lofts independentes não são atingidos pela decisão do STJ nem pelas regras condominiais espanholas
Vale se adaptar às novas regras ou mudar de estratégia?
As mudanças na Espanha e no Brasil apontam para a mesma direção: o aluguel turístico em condomínios residenciais deixou de ser uma decisão individual e passou a depender da comunidade. Quem ignorar esse novo cenário corre o risco de operar na irregularidade, receber multas pesadas e enfrentar ações judiciais de vizinhos. A melhor decisão começa com uma leitura atenta da convenção do condomínio e, quando necessário, uma conversa honesta com os outros moradores antes de abrir qualquer anúncio.