O caso dos Martins e dos Durand mostra como uma reforma aparentemente simples pode evoluir para um litígio complexo sobre construções invasivas e limites de propriedade. Após anos de uso pacífico do imóvel ampliado pelos Martins, o conflito surgiu quando os novos vizinhos, os Durand, contrataram um levantamento topográfico e descobriram que parte da obra avançava alguns centímetros sobre o terreno ao lado.
O que são construções invasivas e por que poucos centímetros geram tanta disputa
O episódio se enquadra nas chamadas construções invasivas: obras que ultrapassam a divisa legal e ocupam parte da propriedade vizinha, mesmo que de forma reduzida. O levantamento revelou que a ampliação dos Martins avançava entre 25 e 45 centímetros, ocupando cerca de 4,65 m² do terreno dos Durand.
No caso francês, o Tribunal de Cassação entendeu que essa projeção configurava verdadeira usurpação do terreno vizinho, determinando a demolição da parte invasiva. A Corte ressaltou que a violação ao direito de propriedade é objetiva: basta o avanço físico indevido, ainda que mínimo, para caracterizar a irregularidade e exigir sua cessação.
Como o tratamento das construções invasivas na França se compara à prática espanhola
Embora o litígio tenha ocorrido na França, conflitos sobre limites de propriedade também são recorrentes na Espanha, sobretudo em grandes centros urbanos. Dados do Consejo General del Poder Judicial indicam crescimento anual de ações envolvendo obras em terrenos limítrofes, em um cenário de valorização imobiliária e uso intensivo do solo.
Nesse contexto, a jurisprudência espanhola aplica com frequência o princípio da acessão inversa, que busca evitar a demolição automática quando a intrusão é mínima, o construtor age de boa-fé e o valor da construção supera o da área invadida. Nesses casos, é comum a manutenção da obra com pagamento de indenização compensatória ao proprietário prejudicado.
Como a acessão inversa influencia soluções para construção em solo alheio no Brasil
No Direito brasileiro, a ideia de acessão inversa não aparece expressamente na lei, mas se aproxima das regras de jus tollendi e de construção em solo alheio do Código Civil. Em regra, o dono do terreno pode exigir a remoção da parte da obra que invadiu sua área, reafirmando a proteção intensa ao direito de propriedade.
Em situações excepcionais, porém, tribunais brasileiros têm admitido manter a construção e converter o conflito em recomposição econômica, quando a invasão é mínima, há boa-fé e a demolição seria desproporcional. Nesses cenários, admite-se indenização pela área invadida ou outras compensações, sempre com cautela, para não estimular invasões deliberadas de divisas.
Quais normas de distância e prazos reforçam a demolição como consequência possível
Na Espanha, a Lei de Propriedade Horizontal atualizada em 2026 reforça a possibilidade de contestar judicialmente qualquer obra que invada área adjacente ou altere a configuração do edifício. O proprietário afetado pode ajuizar ação em até um ano, ou em até três meses quando a infração é de natureza administrativa, mesmo que a obra possua licença municipal.
O Código Civil espanhol também prevê as chamadas distâncias de cortesia, que limitam paredes, janelas e outras estruturas a determinados recuos, como 50 centímetros ou dois metros da linha divisória, conforme o tipo de obra. Uma projeção de apenas 25 centímetros, como no caso dos Martins e Durand, já pode violar diretamente essas normas e, na ausência de boa-fé ou de invasão mínima, levar à demolição para restaurar o direito de propriedade.
Quais cuidados adotar para evitar construções invasivas e litígios de alto impacto
O caso evidencia que licenças administrativas não bastam: é essencial alinhar documentação, realidade física do terreno e diálogo com vizinhos. Alguns cuidados simples reduzem drasticamente o risco de ver parte da sua casa ser demolida anos depois da obra finalizada.
Antes de reformar ou comprar um imóvel, considere estas medidas práticas para evitar conflitos sobre construções invasivas:
- Levantamento topográfico prévio: confirme com precisão os limites do terreno antes de qualquer obra, mesmo em ampliações pequenas.
- Conferência rigorosa de documentos: compare escrituras, plantas aprovadas e registros em cartório com o que existe fisicamente no local.
- Acompanhamento técnico qualificado: conte com engenheiros e arquitetos para garantir respeito às normas urbanísticas e às divisas reais.
- Diálogo transparente com vizinhos: comunique reformas de maior porte, sobretudo quando a construção se aproxima da linha divisória.
Em um cenário em que cada centímetro pode gerar uma disputa judicial séria, adiar essa verificação é um risco alto demais. Se você planeja construir, reformar ou comprar um imóvel, busque orientação técnica e jurídica especializada agora, antes de assinar contratos ou iniciar obras, para não descobrir tarde demais que sua casa invadiu o terreno do vizinho.