Em 2026, o debate sobre os aluguéis turísticos na Espanha ganhou novo fôlego com a aprovação da Lei Orgânica 1/2025, em vigor desde abril, que reformula a relação entre proprietários, vizinhos e plataformas digitais para conter a proliferação de hospedagens de curta duração, priorizar o uso residencial permanente e desestimular a especulação imobiliária em áreas pressionadas pelo turismo e pela falta de moradia acessível.
O que muda nos pisos turísticos com a Lei Orgânica 1/2025
A grande mudança é a exigência de aprovação prévia da comunidade de vizinhos para uso de um imóvel como piso turístico. Nenhum proprietário pode iniciar essa exploração sem respaldo de três quintos dos proprietários e das quotas de participação do edifício, sob pena de atuar em situação irregular.
O presidente da comunidade ganha instrumentos mais claros para coibir atividades ilegais. Se um apartamento for alugado a turista sem aval da comunidade, ele pode exigir o cessar imediato da atividade e recorrer à Justiça, em um cenário em que sanções das comunidades autônomas podem chegar a 600 mil euros.
Como o Airbnb funciona no Brasil em 2026
No Brasil, o Airbnb em 2026 passa por uma fase de profissionalização obrigatória e reestruturação fiscal, impulsionada pela Reforma Tributária e pela Lei Complementar 214/2025. A locação de curta duração é tratada como negócio, com impacto direto em tributos, relação com o governo e regras internas de condomínios.
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Locações de até 90 dias foram equiparadas a serviços de hospedagem, aproximando o regime jurídico da hotelaria tradicional. Além do IR via Carnê-Leão, o anfitrião passa a recolher IBS e CBS, e em alguns cenários a carga global para pessoa física chega a cerca de 44%, levando muitos a migrarem para pessoa jurídica em Lucro Presumido para reduzir custos e profissionalizar a operação.
Como a fiscalização e os condomínios regulam o aluguel de curta duração
A fiscalização brasileira se tornou mais tecnológica, com cruzamento em tempo quase real de dados da Receita Federal, Cadastro Nacional de Imóveis (CNI), SINTER e plataformas digitais. O Airbnb reforçou seu Centro de Recursos Fiscais, oferecendo orientações para declaração correta de rendimentos e incentivo à formalização dos anfitriões.
Nos condomínios, decisões recentes do STJ consolidaram a possibilidade de proibição por assembleia, com quórum de 2/3, alteração da convenção e vedação expressa ao uso para hospedagem de curta duração, entendida como atividade comercial ou hoteleira. Quando a convenção é omissa, muitos julgados admitem restringir o Airbnb se o uso se assemelhar mais à hotelaria do que à moradia.
Como o novo regime afeta os imóveis e o controle do aluguel turístico
Na Espanha, o termo “aluguel turístico” se aplica apenas às vivendas registradas como turísticas nos órgãos competentes; contratos de temporada por meses, sem inscrição turística, permanecem fora desse regime, salvo alteração unânime dos estatutos da comunidade. Vizinhos podem bloquear novos pisos turísticos, mas não interferem diretamente em contratos tradicionais de temporada.
Nesse cenário, alguns pontos práticos exigem atenção imediata de quem já atua ou pretende atuar com aluguel turístico, tanto na Espanha quanto no Brasil, para evitar sanções, conflitos e perda de rentabilidade:
- Verificar se a comunidade de proprietários ou condomínio já aprovou regras específicas sobre uso turístico.
- Confirmar o registro turístico do imóvel e sua situação perante a administração competente.
- Atualizar anúncios com número de registro e dados corretos exigidos em lei.
- Avaliar a migração para aluguel residencial de médio ou longo prazo ou para operação via pessoa jurídica.
Qual é o impacto da nova lei e como agir agora
A lei de 2025 marca uma virada na política habitacional espanhola, alinhando-se a cidades europeias que buscam preservar a função residencial dos bairros mais pressionados. O conflito entre proteção aos residentes, direitos dos proprietários e atração turística tende a se intensificar à medida que comunidades apliquem as novas regras e autoridades reforcem a fiscalização.
Se você é proprietário, morador ou atua no turismo, o momento de agir é agora: revise imediatamente a situação jurídica do seu imóvel, participe ativamente das assembleias e busque orientação especializada antes da primeira autuação ou disputa com vizinhos. As decisões que você tomar hoje podem definir se seu patrimônio estará protegido ou sob sério risco econômico e jurídico nos próximos anos.