Cobrir a fachada com andaimes e ainda lucrar com uma faixa publicitária parecia um ótimo negócio para o prédio. Até a conta chegar. Um condomínio no centro de Madri foi obrigado a pagar quase 30 mil euros ao dono de uma loja do térreo, porque a obra e o anúncio esconderam o comércio e derrubaram as vendas. O caso reacende uma pergunta que vale para os dois lados do Atlântico: até onde a maioria pode decidir sobre áreas comuns sem prejudicar um único morador? A resposta envolve prova, prejuízo e responsabilidade.
O que levou o condomínio de Madri a pagar quase 30 mil euros?
Uma faixa publicitária e um andaime que, juntos, apagaram a loja da paisagem da rua. Durante a reforma da fachada, entre novembro de 2020 e abril de 2021, os elementos cobriram a ótica do térreo e atrapalharam o acesso. O efeito apareceu no caixa: as vendas caíram de 52.696 para 31.905 euros entre dois trimestres, queda registrada por um sensor de fluxo de clientes, como relatou a Economist & Jurist. A Audiência Provincial de Madri condenou o prédio a pagar 29.513 euros(cerca de R$173.000 convertido na cotação atual) ao proprietário, valor que ele já havia repassado ao inquilino.
Por que o lucro da comunidade não justificou o prejuízo?
Porque o ganho coletivo saiu às custas de um único proprietário. A faixa rendeu 163.200 euros ao condomínio, mas o dono da loja recebeu apenas 4,35% disso, cerca de 7.099 euros, enquanto arcava sozinho com o prejuízo. O tribunal apoiou a decisão no artigo 9.1 c) da Lei de Propriedade Horizontal, que obriga o proprietário a tolerar obras necessárias, mas lhe garante indenização pelos danos sofridos, como detalha a Administrador de Fincas.
Para o tribunal, o raciocínio foi direto. A condenação se sustentou em três pontos:
- Nexo claro: a queda nas vendas veio da obra e da faixa que escondiam a loja.
- Prova concreta: o sensor de clientes documentou o tombo na receita.
- Justiça na divisão: parte do lucro deveria cobrir o dano antes de ser repartida.
Como o Brasil trata o prejuízo causado por obras no condomínio?
No Brasil, o condomínio também pode ser obrigado a indenizar, desde que se comprovem três elementos: conduta culposa, dano e nexo causal. Essa é a base da responsabilidade civil dos artigos 186 e 927 do Código Civil, e o prejuízo comercial pode entrar como lucros cessantes, ou seja, o que o negócio deixou de ganhar. Não há relação de consumo entre condômino e condomínio, então a culpa precisa ficar demonstrada.
Alguns princípios orientam esses conflitos no país:
- Fachada protegida: alterá-la exige autorização, conforme o artigo 1.336 do Código Civil.
- Decisão sem abuso: a assembleia não pode impor dano desproporcional a um único condômino.
- Caminho judicial: o prejudicado pode acionar o condomínio e pedir reparação.
Espanha e Brasil: o que muda na hora de indenizar?
A diferença está menos no resultado e mais no caminho até a indenização. Enquanto a lei espanhola já prevê o direito de ser ressarcido, a brasileira parte da prova de culpa. O quadro resume os pontos centrais:
| Tema | Espanha | Brasil |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 9.1 c) da Lei de Propriedade Horizontal | Responsabilidade civil, arts. 186 e 927 do Código Civil |
| Direito à indenização | Previsto na própria lei | Depende de provar culpa, dano e nexo |
| Prejuízo comercial | Cobre o lucro cessante | Cobre lucros cessantes comprovados |
| Quem paga | A comunidade de proprietários | O condomínio, rateado entre os condôminos |
Antes de aprovar a próxima obra, vale pensar em quem perde?
No fim, a lição serve para qualquer prédio: uma decisão tomada em nome de todos não pode transformar um morador em prejuízo solitário. Tanto na Espanha quanto no Brasil, o caminho seguro é medir o impacto sobre cada unidade e prever como compensar quem for afetado antes de seguir adiante. Se você participa de assembleias, vale levar essa pergunta para a próxima reunião e registrar tudo em ata.