A torneira pingando, a infiltração no teto, o portão que não fecha mais. Cada problema que aparece num imóvel alugado tem uma pergunta que acompanha: de quem é a conta? A resposta existe, está na lei e é mais clara do que a maioria imagina, mas continua sendo uma das maiores fontes de conflito entre proprietários e inquilinos no Brasil. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) divide as responsabilidades a partir de um princípio simples: quem causou o problema paga. A dificuldade real está em identificar a origem do dano, e é exatamente aí que surgem as disputas que terminam em notificação extrajudicial, desconto de aluguel ou ação judicial.
O que a lei diz sobre quem deve arcar com os reparos?
O artigo 22 da Lei do Inquilinato é direto: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo assim durante toda a locação. Isso significa que qualquer problema estrutural ou vício oculto que impeça o uso normal da moradia é de responsabilidade do locador, independentemente de quando o defeito aparece. Já o artigo 23 da mesma lei estabelece que o inquilino deve tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu, respondendo pelos reparos que decorrem do uso cotidiano.
Um ponto que costuma ser ignorado em contratos mal redigidos: cláusulas que transferem ao inquilino obrigações que são exclusivamente do locador são consideradas nulas pelo artigo 45 da mesma lei. Assinar um contrato que diz “todos os reparos por conta do inquilino” não tem validade jurídica quando o problema for estrutural.
Quais reparos são obrigação do proprietário e quais são do inquilino?
A divisão legal segue três categorias que determinam tanto a natureza da intervenção quanto quem assina o cheque. Entender em qual grupo cada problema se encaixa é o primeiro passo para evitar cobranças indevidas e disputas desnecessárias. A tabela abaixo resume a lógica que a Lei do Inquilinato aplica na prática:
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| Tipo de reparo | Exemplos concretos | Responsável pelo custo |
| Estrutural e de habitabilidade | Infiltração grave, rachadura, telhado com falha, rede elétrica original defeituosa, encanamento oculto | Proprietário |
| Desgaste natural da estrutura | Portão enferrujado pelo tempo, calhas deterioradas, pintura desgastada sem interferência do morador | Proprietário |
| Manutenção de rotina | Troca de lâmpadas, ajuste de maçaneta, limpeza de ralos, conserto de tomada pelo uso | Inquilino |
| Dano causado pelo morador | Vidro quebrado por descuido, parede danificada por perfuração sem autorização, entupimento por mau uso | Inquilino |
| Despesas extraordinárias de condomínio | Obras na fachada, reforma estrutural do prédio, ampliações | Proprietário |
| Despesas ordinárias de condomínio | Salários de funcionários, limpeza de áreas comuns, consumo compartilhado | Inquilino (quando previsto no contrato) |
O que mudou no entendimento sobre reparos em 2026?
O cenário jurídico de 2026 trouxe mais clareza, não uma virada completa. A base legal continua sendo a Lei nº 8.245/91, mas atualizações na jurisprudência e novas orientações reforçaram a divisão de responsabilidades, especialmente em casos em que proprietários repassavam custos estruturais aos inquilinos por meio de cláusulas abusivas.O objetivo foi equilibrar direitos e deveres, deixando mais transparente quando cada parte deve arcar com os custos, e sinalizando que proprietários que antes repassavam responsabilidades estruturais aos inquilinos podem agora ser chamados a arcar com essas intervenções.
Outro avanço relevante em 2026 é o mecanismo de resposta em caso de omissão do proprietário. Se um problema estrutural for comunicado e o locador não agir em prazo razoável, geralmente entre 10 e 30 dias conforme a urgência, o inquilino pode executar o reparo e solicitar o abatimento no aluguel. Para reparos menores com risco imediato, o prazo de resposta é ainda mais curto, em torno de cinco dias. Essa medida deve ser tomada com documentação completa: notificação escrita, orçamento apresentado e comprovante do custo após a execução.
Como o inquilino deve agir quando o proprietário se recusa a reparar?
A recusa do locador em arcar com reparos estruturais não deixa o inquilino desamparado. A lei oferece caminhos concretos para proteger quem mora no imóvel sem precisar, necessariamente, acionar a Justiça de imediato. Os passos recomendados por advogados especializados em locação são:
- Comunicar o problema por escrito ao proprietário ou à imobiliária gestora, preferencialmente por e-mail, mensagem com confirmação de leitura ou notificação extrajudicial, criando um registro com data e hora
- Documentar o dano com fotos, vídeos e, se necessário, laudo técnico de um profissional, que servirá de prova sobre a natureza e a causa do problema
- Aguardar o prazo razoável de resposta: problemas urgentes exigem ação em dias; falhas que comprometem a habitabilidade, em até 30 dias
- Em caso de inação do locador e urgência comprovada, executar o reparo e apresentar notas fiscais para solicitar o abatimento no aluguel, sempre com orientação jurídica para não gerar conflito contratual desnecessário
- Se nenhuma solução for alcançada, acionar o Juizado Especial Cível para valores menores ou ingressar com ação judicial pela rescisão indireta do contrato, com direito às verbas previstas em caso de falha grave do locador
Que cuidados o proprietário deve ter para não acumular passivo?
Do outro lado da relação, o locador que não cuida dos reparos estruturais acumula riscos financeiros e jurídicos que superam em muito o custo de qualquer intervenção preventiva. O STJ, em precedente consolidado, já definiu que o locador responde por vícios estruturais independentemente de quando foram notificados, o que abre espaço para ações de indenização por danos materiais e morais quando o inquilino fica privado de usar o imóvel normalmente. Realizar vistoria detalhada na entrega das chaves, com laudo fotográfico assinado por ambas as partes, e manter canal de comunicação aberto com o morador são medidas simples que reduzem litígios e preservam o valor do patrimônio ao longo da locação.
Vale a pena colocar tudo no contrato antes de assinar?
Sim, e quanto mais detalhado, melhor. Um contrato bem redigido especifica quais consertos cada parte assume, em quais condições o imóvel é entregue e como serão tratados os casos omissos pela lei. Isso não elimina os direitos de nenhum dos lados, mas reduz o campo de interpretação que gera conflito. Antes de assinar qualquer contrato de locação, peça que um advogado especializado em direito imobiliário revise as cláusulas sobre manutenção e reformas: o custo dessa consulta é uma fração do que qualquer disputa judicial vai custar.