Quem mora de aluguel ou tem um imóvel para locar precisa saber: as regras mudaram, e contratos verbais ou cláusulas desatualizadas podem expor inquilinos e proprietários a disputas judiciais com desfechos caros. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) passou por uma atualização relevante em 2025 que reforça a obrigatoriedade do contrato escrito, proíbe exigências abusivas de garantia e amplia a proteção à privacidade do morador. Ao mesmo tempo, a Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, redesenhou a tributação sobre aluguéis para grandes locadores a partir de 2026. O impacto é direto no bolso e na segurança jurídica de milhões de brasileiros.
O que a atualização da lei determina para os contratos de locação?
A principal mudança é que todo contrato de locação de imóvel urbano deve ser formalizado por escrito, com cláusulas claras sobre valor do aluguel, índice de reajuste, prazo, tipo de garantia e responsabilidades de cada parte. Combinações verbais, que antes geravam enorme insegurança jurídica, agora representam risco ainda maior para quem precisar provar o que foi acordado em caso de conflito.
Além da formalização, a atualização consolida três proteções que já existiam na lei, mas eram frequentemente ignoradas na prática:
- Proibição de garantia dupla: o locador não pode exigir duas modalidades de garantia no mesmo contrato, como fiador e caução em dinheiro simultaneamente. A regra consta do art. 37 da Lei 8.245/91 e sua violação torna a cláusula nula de pleno direito.
- Caução limitada a três meses: o depósito em dinheiro não pode ultrapassar o valor equivalente a três aluguéis e deve ser devolvido com correção monetária ao final da locação, se não houver pendências.
- Privacidade do inquilino reforçada: o proprietário não pode acessar o imóvel sem autorização prévia do morador, exceto em emergências comprovadas. O desrespeito pode gerar indenização por danos morais.
Quais são as garantias aceitas e o que muda nas rescisões?
A lei mantém quatro modalidades válidas de garantia locatícia. Escolher a mais adequada ao perfil de cada locação evita cláusulas nulas e disputas desnecessárias. O quadro comparativo abaixo resume as opções e seus pontos de atenção:
LeiaTambém
| Modalidade | Como funciona | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito de até 3 meses de aluguel em poupança | Deve ser devolvido com correção ao fim do contrato |
| Fiança | Terceiro assume a dívida em caso de inadimplência | Fiador pode pedir exoneração com prazo de 120 dias após notificação |
| Seguro-fiança | Seguradora cobre o valor em caso de inadimplência | Custo anual variável; liberação mais ágil para o locador |
| Cessão fiduciária de cotas | Cotas de fundo de investimento como garantia | Menos comum; exige assessoria especializada |
Nas rescisões, a multa contratual agora deve ser proporcional ao prazo restante do contrato. Inquilinos em situação de vulnerabilidade comprovada, como doença grave, desemprego ou violência doméstica, podem romper o acordo sem penalidade, mediante apresentação de documentação adequada.
Como a reforma tributária muda a situação de quem tem imóvel alugado?
Para a maioria dos pequenos proprietários, que têm até três imóveis alugados com receita anual abaixo de R$ 240 mil, nada muda na tributação no curto prazo. Eles continuam pagando apenas o Imposto de Renda sobre os rendimentos de locação, via carnê-leão, como sempre foi. A mudança estrutural atinge os chamados “grandes locadores”, conforme definição da Lei Complementar 214/2025.
A partir de 2026, o proprietário pessoa física passa a ser contribuinte do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) se cumprir dois critérios simultâneos: possuir mais de três imóveis alugados e ter receita bruta anual de locação superior a R$ 240 mil. Para esses casos, a alíquota efetiva sobre o aluguel residencial fica entre 7,6% e 8,4%, depois da redução de 70% na base de cálculo e do redutor social de R$ 600 por imóvel, previstos na lei. Proprietários nessa faixa precisarão emitir nota fiscal eletrônica e obter CNPJ a partir de julho de 2026.
Contratos antigos ainda valem? O que deve ser revisado agora?
Contratos firmados antes das atualizações de 2025 continuam válidos, mas a revisão preventiva é recomendada, especialmente para quem mantém acordos verbais ou documentos sem cláusulas de reajuste definidas. Um contrato desatualizado não protege nenhuma das partes em caso de inadimplência, dano ao imóvel ou disputa sobre reajuste. As situações que mais exigem atenção imediata estão listadas abaixo:
- Contratos sem índice de reajuste definido: a ausência de previsão clara sobre IPCA, IGP-M ou outro índice oficial abre margem para aumentos arbitrários contestáveis na Justiça.
- Acordos com mais de uma garantia: cláusulas que combinam fiador e caução, por exemplo, são nulas e podem ser questionadas pelo inquilino a qualquer momento.
- Contratos sem registro ou firma reconhecida firmados até 16 de janeiro de 2025: para usufruir do regime tributário de transição com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, o proprietário precisa comprovar a data do contrato por assinatura eletrônica ou firma reconhecida.
- Locações sem vistoria documentada: a entrega do imóvel sem laudo descritivo do estado de conservação dificulta a cobrança de reparos ao final do contrato.
Vale atualizar o contrato antes que o problema apareça?
A resposta prática é sim. Revisar o contrato antes de uma disputa é sempre mais barato do que litigar depois. Um documento atualizado, com cláusulas claras e garantias dentro do que a lei permite, protege o inquilino contra cobranças indevidas e protege o proprietário contra inadimplência sem respaldo jurídico.
Se você aluga um imóvel, leia o contrato que assinou e verifique se as garantias exigidas e o índice de reajuste estão em conformidade com a Lei 8.245/1991. Qualquer cláusula que contrarie a lei é nula, independentemente de você ter assinado.