A recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a instalação de elevador em condomínio reacendeu o debate sobre quem deve arcar com as despesas das obras de acessibilidade, confirmando que a comunidade condominial pode aprovar a isenção de alguns proprietários e redistribuir o custo entre os demais, mesmo quando parte deles não utiliza o equipamento, desde que respeitados quóruns de votação, critérios objetivos e conexão direta com a própria obra do elevador.
O que a lei determina sobre as despesas na instalação de elevador em condomínio
A legislação de condomínio edilício estabelece que todos os condôminos devem contribuir para as despesas comuns, na proporção de sua fração ideal, salvo previsão expressa em contrário na convenção. A obrigação de pagamento decorre do simples fato de a unidade integrar o edifício, e não do uso efetivo de determinado serviço ou infraestrutura.
Quando se trata de instalar elevador em prédio já existente, a obra costuma ser enquadrada como medida para eliminar barreiras arquitetônicas, sobretudo quando há idosos ou pessoas com mobilidade reduzida. Nesses casos, a acessibilidade é vista como requisito básico para a habitabilidade e valorização do imóvel, legitimando a realização da obra mesmo diante de discordância de alguns proprietários.
Quem não utiliza o elevador deve pagar pelo custo da obra e da manutenção
O STF deixou claro que a falta de uso do elevador não afasta a obrigação de custear a obra ou a manutenção, aplicando lógica semelhante à de outros serviços condominiais, como piscina ou salão de festas. O benefício do elevador é considerado coletivo e estrutural, pois impacta a funcionalidade e o valor de todas as unidades.
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Entre os principais pontos reforçados na decisão, destacam-se elementos que mostram por que o pagamento é devido, ainda que o morador não utilize o equipamento diretamente:
- Despesa comum: o elevador integra as partes comuns do prédio, mesmo se instalado posteriormente.
- Valorização patrimonial: a presença do elevador tende a aumentar o valor de todas as unidades, inclusive térreas.
- Necessidade objetiva: a acessibilidade é tratada como exigência ligada à dignidade e ao uso pleno do imóvel.
É juridicamente possível isentar alguns proprietários e redistribuir os custos
Outro ponto sensível é a possibilidade de isentar certos condôminos do pagamento e repassar o custo aos demais. O STF entendeu que essa solução é juridicamente admissível, desde que haja causas objetivas para a isenção, como a cessão de áreas privativas para viabilizar o shaft, e que se observe o mesmo quórum exigido para aprovar a própria obra.
O cenário mais frequente ocorre quando alguns proprietários cedem parte de depósitos, garagens ou outros espaços privados, e a assembleia aprova compensações proporcionais. Nesses casos, a redistribuição do valor entre os demais condôminos, com base na fração ideal ou em outro critério objetivo, não configura tratamento desigual nem exige unanimidade, desde que tudo esteja fundamentado e registrado em ata.
Quais cuidados o condomínio deve adotar antes de aprovar a instalação do elevador
Para reduzir conflitos e evitar questionamentos judiciais, o condomínio deve planejar a obra de forma transparente, com respaldo técnico e jurídico. Uma boa documentação facilita a defesa das decisões assembleares e demonstra que o projeto de acessibilidade foi elaborado com critérios objetivos e em benefício da coletividade.
Algumas medidas práticas costumam ser recomendadas para tornar o processo mais seguro e previsível para todos os condôminos:
- Documentar a necessidade da obra com laudos, fotos, orçamentos e registros das limitações de acessibilidade.
- Definir claramente o rateio das despesas, inclusive isenções e compensações, com justificativas objetivas.
- Registrar o quórum e as frações ideais representadas, em conformidade com a Lei de Propriedade Horizontal.
- Evitar critérios arbitrários que possam caracterizar discriminação entre unidades semelhantes.
- Informar previamente todos os condôminos sobre a pauta, permitindo debate e apresentação de alternativas.
Como a decisão do STF impacta seu condomínio e por que agir agora
A decisão do STF consolida o entendimento de que a instalação de elevador voltada à acessibilidade é compatível com a função social do edifício, permitindo ajustes no rateio de despesas desde que baseados em critérios transparentes e objetivos. Isso fortalece a segurança jurídica dos condomínios que desejam implementar obras de acessibilidade sem paralisar decisões por controvérsias pontuais.
Se o seu condomínio enfrenta dificuldades de acesso ou discute a instalação de elevador, este é o momento de agir: reúna documentos, consulte apoio jurídico especializado em direito condominial e convoque assembleia para deliberar com clareza e urgência. Cada mês de atraso pode significar mais riscos, desvalorização do patrimônio e violação do direito de ir e vir de moradores que dependem dessa estrutura para viver com dignidade.