Quem compra um imóvel sem escritura costuma ficar em dúvida sobre como regularizar a propriedade e sair da insegurança jurídica. Com mudanças recentes na legislação e nos procedimentos de cartório, já é possível regularizar imóvel sem escritura usando apenas o contrato de compra e venda, desde que a negociação esteja quitada e bem documentada, abrindo alternativas para quem espera há anos pela escritura definitiva.
O que mudou na regularização de imóvel com contrato de compra e venda
A possibilidade de regularizar imóvel apenas com contrato de compra e venda ganha força quando o comprador comprova que quitou o preço combinado e que o vendedor assumiu a obrigação de transferir a propriedade. Nessa lógica, o contrato deixa de ser só um “compromisso” e passa a fundamentar a abertura de procedimento direto no cartório de registro de imóveis.
Essa flexibilização é comum em casos em que o comprador já mora no imóvel, paga tributos em dia e guarda comprovantes de pagamento. Quando a escritura não foi assinada por descuido, resistência do vendedor, falecimento ou desaparecimento, a legislação atual permite buscar o reconhecimento formal da propriedade, sem depender da assinatura posterior do antigo dono.
Como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial em cartório
Para regularizar imóvel sem escritura diretamente no cartório, um dos principais caminhos é a adjudicação compulsória extrajudicial. Ela se aplica quando existe contrato válido, preço quitado e obrigação clara de transferir a propriedade, mas o vendedor não comparece ou se recusa a assinar a escritura definitiva.
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Introduzida pela Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), essa via permite que o procedimento seja feito perante o Registro de Imóveis, sem ação judicial, desde que atendidos os requisitos legais. Em geral, o cartório costuma exigir:
- Contrato de compra e venda assinado, com identificação clara do imóvel;
- Comprovação de quitação do preço (recibos, extratos, transferências bancárias);
- Documentos pessoais do comprador e dados mínimos do vendedor;
- Certidões complementares, conforme exigências locais do cartório.
Quando a usucapião pode regularizar imóvel sem escritura
A usucapião é outra alternativa de regularização, principalmente quando a posse é prolongada, mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono. O prazo e as condições variam conforme a modalidade (urbana, rural, especial, ordinária, extraordinária, entre outras), exigindo análise técnica caso a caso.
Além da via judicial, existe a usucapião extrajudicial, feita diretamente no cartório, prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, incluído pelo CPC/2015. Nessa modalidade, com apoio de advogado, podem ser utilizados documentos como contratos antigos, contas de água, luz ou IPTU, declarações de vizinhos, planta e memorial descritivo para comprovar a posse pelo tempo necessário.
Quais são os principais riscos de manter o imóvel só com contrato
Manter o imóvel apenas com contrato de compra e venda, sem registro na matrícula, deixa o bem formalmente em nome do antigo proprietário. Isso pode gerar problemas em caso de falecimento do vendedor, dívidas em nome dele, bloqueios judiciais ou até tentativa de nova venda para terceiros.
Entre os riscos mais comuns estão a impossibilidade de obter financiamento imobiliário usando o bem como garantia, dificuldades para revenda a compradores mais cautelosos, discussões em inventário e penhoras ligadas a débitos do antigo dono. Por isso, a regularização imobiliária é etapa essencial para proteger o patrimônio e evitar disputas futuras.
Como organizar documentos e por que agir agora para regularizar o imóvel
Para usar o contrato como base da regularização, é fundamental reunir o máximo de provas da negociação e da posse. Contrato original ou cópia legível, comprovantes de pagamento, contas de consumo e tributos em nome do comprador, além de declarações de vizinhos, ajudam a definir se o melhor caminho será a adjudicação compulsória extrajudicial, a usucapião ou outro mecanismo de regularização fundiária.
Adiar essa decisão pode custar caro em caso de morte do vendedor, conflitos familiares, penhoras ou perda de oportunidade de venda. Se você mora em imóvel sem escritura, com contrato já quitado, procure orientação especializada e leve seus documentos ao cartório o quanto antes: cada mês de atraso aumenta o risco sobre o seu patrimônio e reduz o seu poder de negociação.