A convivência em condomínios horizontais e verticais costuma gerar dúvidas quando reformas internas ultrapassam os limites da unidade e interferem na estrutura do prédio ou no uso das áreas coletivas. A decisão do Tribunal Provincial de Málaga, em 2 de julho de 2025, ilustra bem esse cenário ao reforçar que, em comunidades condominiais, a liberdade individual para reformar encontra limites claros nas regras coletivas previamente estabelecidas.
Obras em condomínio têm limites objetivos para a propriedade individual
Em comunidades condominiais, o proprietário pode adaptar o interior da unidade às próprias necessidades, desde que respeite três parâmetros básicos: estrutura do edifício, partes comuns e direitos dos demais condôminos. Quando a intervenção atinge qualquer um desses pontos, a legislação costuma exigir autorização prévia em assembleia.
No caso analisado em Málaga, a controvérsia surgiu porque uma moradora decidiu erguer um muro entre a vaga de garagem e o depósito vinculado à mesma unidade, fechando completamente o espaço. A obra foi feita sem consulta à comunidade, e em assembleia extraordinária a maioria deliberou pela demolição, registrando inclusive a confissão de irregularidade pelo representante da proprietária.
Fechar vaga de garagem pode alterar a configuração do edifício?
Ao examinar o caso, o Tribunal Provincial de Málaga avaliou se aquele fechamento de espaço equivalia, juridicamente, a uma modificação da configuração geral do edifício. Concluiu-se que o muro, ao unir de forma definitiva a garagem e o depósito, ampliou a área útil da unidade e alterou, na prática, a planta original aprovada.
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Com base no artigo 7.1 da Lei de Propriedade Horizontal espanhola, o Tribunal destacou que obras que modifiquem elementos estruturais, fachadas ou a disposição das partes comuns dependem de autorização expressa da comunidade. A alegação de que outros vizinhos fizeram reformas semelhantes foi afastada, pois as intervenções citadas tinham sido previamente autorizadas pela diretoria da comunidade.
Como o abuso de direito é avaliado em conflitos condominiais
A discussão não se limitou à regularidade da obra, pois a proprietária alegou abuso de direito por parte da comunidade. Para enfrentar o tema, o Tribunal recordou os requisitos normalmente apontados pela doutrina e pela jurisprudência para caracterizar abuso na esfera condominial.
Nesse contexto, destacam-se alguns elementos que costumam ser avaliados pelos tribunais ao examinar a conduta do condomínio diante de uma irregularidade:
- Dano injustificado ao titular do direito atingido;
- Exercício anormal do direito, em descompasso com a boa-fé;
- Desvio de finalidade no uso das regras internas e assembleias;
- Incompatibilidade com a função social da propriedade e da convivência.
Como conflitos semelhantes são tratados em condomínios no Brasil
No Brasil, o fechamento de vagas de garagem, anexação de depósitos e ampliação de áreas privativas também é tema recorrente. A Lei nº 4.591/1964 e o Código Civil impõem limites claros quando a obra interfere em fachada, estrutura, circulação ou partes comuns, exigindo, em regra, autorização em assembleia.
A jurisprudência costuma determinar a demolição de construções irregulares que ampliem indevidamente unidades ou prejudiquem áreas comuns. Condomínios frequentemente ajuízam ações de obrigação de fazer, amparados em convenção, regulamento interno e laudos técnicos que apontam risco estrutural ou desrespeito ao projeto aprovado.
Por que respeitar as regras do condomínio evita prejuízos e ações judiciais
A experiência comparada entre Espanha e Brasil mostra que, em edifícios residenciais e garagens, seguir a convenção, o regulamento interno e a legislação condominial reduz drasticamente o risco de litígios. Reformas que parecem simples, como erguer um muro na vaga, podem ser vistas como alteração relevante da unidade e gerar ordens de demolição e altos custos.
Se você está planejando qualquer intervenção que possa afetar estrutura, circulação ou uso de áreas comuns, busque imediatamente autorização formal em assembleia e orientação técnica especializada. Adiar essa consulta pode transformar uma obra pequena em um processo judicial longo, caro e desgastante para você e para todo o condomínio.