A renovação de contratos de aluguel em 2026 acontece em um cenário de mudanças na legislação, debates sobre a chamada “nova lei do despejo” e impactos da reforma tributária. Entender prazos, garantias, reajustes e possíveis novos procedimentos de despejo, inclusive extrajudicial, é essencial para que inquilinos e proprietários evitem surpresas, previnam conflitos e tenham mais segurança jurídica na hora de renovar ou encerrar a locação.
O que está em debate na chamada nova lei do despejo
A “nova lei do despejo” se refere a propostas que buscam acelerar a retomada do imóvel em caso de inadimplência, especialmente por meio do despejo extrajudicial em cartório. A ideia é criar um procedimento mais célere, mas com etapas formais de notificação e oportunidade de defesa para o inquilino.
Mesmo com esse modelo em discussão, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) continua sendo a base das locações, prevendo que o despejo tradicional depende de decisão judicial. O desafio é equilibrar o direito de propriedade com a preservação da moradia, garantindo prazos mínimos para saída e possibilidade de contestação em juízo.
Quais são as principais regras para inquilinos na Lei do Inquilinato
Quando o contrato de locação com prazo certo termina e o inquilino permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação passa a ser por tempo indeterminado. Nessa situação, o dono pode pedir a desocupação sem justificar o motivo, assegurando ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para sair.
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A lei também disciplina as garantias locatícias, proibindo exigir mais de um tipo de garantia no mesmo contrato, como fiança e caução ao mesmo tempo. Em contratos sem qualquer garantia, a Justiça costuma atuar de forma mais rápida, com liminares que podem fixar prazos curtos, em torno de 15 dias, para desocupação, sobretudo em casos de inadimplência comprovada.
Como funciona o reajuste e a revisão do valor do aluguel
O reajuste do aluguel segue a Lei do Inquilinato e os índices econômicos previstos em contrato, como IPCA, IGP-M ou INPC. Em geral, o reajuste anual só pode ocorrer após 12 meses de vigência, na data de aniversário da locação, e tem natureza de recomposição inflacionária, não de reavaliação completa de mercado.
Após três anos de contrato, qualquer parte pode pedir revisão judicial para alinhar o valor ao praticado na região, o que exige ação própria e produção de provas. Em um cenário de alta inflação ou mudanças bruscas no mercado imobiliário, essa revisão pode ser decisiva para reequilibrar a relação contratual de forma justa.
Selecionamos o vídeo Alexandre Fadel do que faz sucesso no TikTok e responde uma dúvida de seguidor sobre contrato de locação:
Quais impactos a reforma tributária pode trazer para contratos de aluguel
A partir de 2026, a transição para o novo sistema de tributos sobre consumo (IBS e CBS) tende a afetar gradualmente o mercado de locações, sobretudo proprietários com alta receita de aluguel. Mesmo com alíquota inicial baixa, a necessidade de declarar receitas com mais precisão pode influenciar renegociações de valores e repasses aos inquilinos.
Diante desse cenário, é importante verificar se o contrato permite repasse de novos tributos e como isso será aplicado na prática. Para facilitar a análise, vale observar com atenção pontos como:
- cláusulas que autorizam o repasse de impostos ou contribuições ao inquilino;
- quais tributos podem ser considerados no cálculo do valor locatício;
- forma de documentação e justificativa de aumentos relacionados a novas cobranças;
- possibilidade de revisão contratual em caso de alteração relevante da carga tributária.
Quais cuidados adotar antes de renovar o contrato de aluguel
Antes de renovar, é fundamental revisar cláusulas de reajuste, garantias, prazos de desocupação e possíveis repasses de tributos, além de fazer vistoria atualizada com fotos ou laudo escrito. Essa checagem preventiva reduz conflitos sobre responsabilidades por reparos, danos estruturais e pequenos consertos de uso cotidiano.
Não espere o fim do prazo para olhar o contrato: antecipe-se, busque orientação jurídica se tiver dúvidas e negocie pontos sensíveis antes de assinar qualquer renovação. Em um contexto de mudanças legais e tributárias, agir agora, com informação e urgência, pode ser a diferença entre uma locação tranquila e um despejo inesperado ou um aumento que pese demais no seu orçamento.