Transmitir um imóvel da geração mais velha para a mais nova costuma gerar muitas dúvidas sobre impostos, custos e burocracia. Na Espanha e no Brasil, regras específicas podem reduzir de forma relevante a carga fiscal em doações de imóveis, especialmente quando envolvem a residência habitual e pessoas com mais de 65 anos, o que torna o planejamento prévio essencial.
Como funciona a isenção de IRPF para maiores de 65 anos na Espanha
Na Espanha, o artigo 33.4.b) da Lei do IRPF exclui de tributação os ganhos patrimoniais gerados na transmissão da residência habitual quando o titular já completou 65 anos. Assim, a diferença entre o valor de compra e o valor atribuído na doação não entra na base de cálculo do IRPF, evitando imposto de renda sobre esse ganho.
A interpretação consolidada pela Administração Tributária estende essa isenção também às doações, desde que os requisitos legais sejam cumpridos. O benefício vale tanto para a transferência da propriedade plena do imóvel como para a doação da nua-propriedade, permitindo ao doador reservar o usufruto vitalício e seguir usando o imóvel até o fim da vida.
Como a doação de imóveis por maiores de 65 anos funciona no Brasil em 2026
No Brasil, em 2026, a doação de um imóvel por pessoa com mais de 65 anos segue as regras gerais de Ganho de Capital e de ITCMD, sem isenção específica de IR por idade para a doação da residência. Ainda assim, existem benefícios relevantes que podem ser usados no planejamento, principalmente na definição do valor declarado do imóvel.
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A doação é, em regra, isenta de IR para o donatário, e o doador só apura ganho de capital se optar por atualizar o valor do bem. Para organizar melhor essa decisão, vale observar alguns pontos centrais sobre Imposto de Renda e ITCMD:
- Valor histórico: doar o imóvel pelo valor declarado no IR do doador evita ganho de capital e IRPF na doação.
- Valor de mercado: atualizar o valor para o mercado gera ganho de capital tributável, independentemente da idade.
- Benefício por idade: a isenção mensal adicional para aposentadoria/pensão reduz a carga global, mas não isenta ganho de capital.
- ITCMD estadual: incide sobre o valor do imóvel, com regras, faixas e possíveis isenções que variam conforme o estado.
Quando um imóvel é considerado residência habitual para fins de IRPF na Espanha
Para aplicar a isenção de IRPF na doação, a casa precisa ser reconhecida como residência habitual do contribuinte. Em geral, considera-se residência habitual o imóvel em que o titular reside de forma efetiva e contínua por, pelo menos, três anos, critério que costuma ser o principal elemento analisado pela Fazenda.
A norma admite que, mesmo após o contribuinte deixar de morar na casa, o caráter de residência habitual se mantenha por até dois anos, desde que tenha sido residência principal por três anos. Nesses casos, é importante reunir provas de uso como moradia principal, como empadronamento, faturas de serviços, correspondências oficiais e declarações anteriores de IRPF.
Quais impostos incidem na doação de residência habitual na Espanha
Mesmo com a isenção de IRPF para maiores de 65 anos, a doação de imóveis na Espanha não fica livre de tributos. A operação normalmente envolve o Imposto sobre Sucessões e Doações (ISD), que incide sobre a aquisição gratuita de bens, em regra suportado pelos donatários.
As regras e alíquotas do ISD variam conforme a comunidade autônoma, com faixas que, antes de reduções, podem ir de cerca de 7,65% até 34%. Além disso, pode haver o imposto municipal sobre a valorização de terrenos urbanos (a “mais-valia municipal”), calculado sobre o aumento de valor do terreno, que em muitos casos também é pago pelos donatários.
Como usar a isenção de IRPF no planejamento patrimonial familiar
A possibilidade de doar a residência habitual sem pagar IRPF sobre o ganho patrimonial é uma peça poderosa no planejamento sucessório. Antecipar a transmissão da casa pode reduzir conflitos entre herdeiros, simplificar a partilha futura e, em certos cenários, gerar economia relevante em comparação com a herança tradicional.
Se você ou sua família estão cogitando doar ou herdar a residência habitual, não adie essa análise: decisões tomadas tarde demais podem custar caro em impostos e gerar disputas emocionais difíceis de reverter. Procure imediatamente um advogado ou assessor tributário de confiança, avalie idade, valor de mercado, regras da sua região e defina hoje uma estratégia sucessória que proteja seu patrimônio e o bem-estar de quem você ama.