TJMG confirmou que aluguel não gera usucapião, salvo interversão da posse. Caso envolveu abandono do imóvel, fim do aluguel e posse por mais de 20 anos, com encargos pagos e ânimo de dono reconhecido.
A decisão que confirmou a usucapião por inquilino em Minas Gerais gerou dúvidas entre locatários e proprietários. O caso analisado pelo TJMG não muda a regra geral, mas explica em quais situações excepcionais o aluguel pode dar lugar à posse com intenção de dono.
Aluguel dá direito à usucapião em situações normais?
De forma direta, não. Quem paga aluguel e reconhece o imóvel como pertencente a outra pessoa não exerce posse com intenção de dono. O contrato de locação, mesmo verbal, impede o início da usucapião enquanto essa relação existir.
O próprio Artigo 1.238 do Código Civil exige posse contínua, sem oposição e com ânimo de dono. Ao aceitar pagar aluguel, o morador admite a propriedade alheia, bloqueando qualquer contagem de prazo para usucapião.
O que aconteceu de diferente no caso julgado pelo TJMG?
No caso analisado, a Justiça reconheceu a chamada interversão da posse, quando a relação de aluguel deixa de existir e surge, de forma clara, uma conduta típica de proprietário. Esse cenário só é admitido quando há abandono do imóvel pelo dono.
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- Fim do pagamento de aluguel: o valor deixou de ser cobrado e nunca mais foi exigido.
- Assunção de encargos: IPTU e contas passaram a ser pagos pelo morador.
- Conduta de dono: reformas estruturais e manutenção sem autorização.
Quais requisitos legais permitiram a usucapião nesse caso?
A base jurídica foi a usucapião extraordinária, prevista no Código Civil. Essa modalidade independe de contrato ou justo título, mas exige comprovação rigorosa de tempo, comportamento e ausência total de oposição do proprietário.
No caso concreto, o morador provou mais de 20 anos de posse mansa e pacífica, uso do imóvel como moradia habitual e reconhecimento social como verdadeiro dono, preenchendo os critérios legais exigidos.
Em quais situações o morador tem ou não direito à usucapião?
A análise judicial diferencia claramente aluguel, permissão e posse com ânimo de dono. Entender essas situações evita confusões e falsas expectativas, como demonstrado nos exemplos práticos a seguir.
- Pagamento regular de aluguel: não há usucapião porque existe reconhecimento do dono.
- Morar de favor: atos de permissão não geram posse usucapível.
- Abandono do proprietário: posse pode evoluir para usucapião com o tempo.
Como o proprietário pode evitar perder o imóvel?
A legislação protege o dono que exerce vigilância mínima sobre seu bem. Contrato escrito, mesmo simples, reforça a natureza da posse e impede a alegação futura de ânimo de dono pelo inquilino.
Além disso, cobrar aluguel, fiscalizar o pagamento do IPTU em seu nome e agir rapidamente em caso de inadimplência são medidas que interrompem qualquer tentativa de contagem de prazo para usucapião.