Reformar um imóvel em condomínio pode parecer algo simples, mas a legislação espanhola impõe limites claros. Quando a intervenção altera a configuração do prédio ou afeta elementos comuns, aplica-se a Lei de Propriedade Horizontal, que regula a convivência e as obras em comunidades de vizinhos. Um caso recente julgado em Málaga, sobre um muro entre uma vaga de garagem e um depósito (trastero), mostra até onde vai à liberdade do proprietário e quando a autorização da comunidade passa a ser obrigatória.
O que diz a Lei de Propriedade Horizontal sobre obras em garagens e depósitos
A Lei de Propriedade Horizontal garante o uso e gozo da unidade, mas proíbe modificar elementos comuns ou alterar a estrutura e a configuração geral do edifício sem consentimento da comunidade. Isso inclui obras em vagas de garagem e depósitos (trasteros) que vão além de mera manutenção ou estética.
Em termos práticos, é necessária autorização prévia da assembleia quando a obra interfere em fachadas, estrutura, planta registrada ou uso dos espaços. Sem esse aval, a comunidade pode exigir a reposição do imóvel ao estado anterior, amparada pela lei e pela jurisprudência recente.
Quais são os riscos de fazer obras sem autorização na comunidade
Obras realizadas sem autorização em uma comunidade de proprietários geram conflitos frequentes e, muitas vezes, prolongados. O caso de Málaga ilustra o caminho típico: obra feita sem consulta, preocupação de alguns condôminos, assembleia extraordinária, requerimento formal e, diante do descumprimento, ação judicial.
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Nesse contexto, os proprietários que intervêm sem permissão podem enfrentar consequências importantes, tanto econômicas quanto jurídicas, que vão muito além da simples obrigação de “regularizar depois”. Entre os principais riscos estão:
- Obrigação de demolir a obra e devolver o imóvel ao estado original.
- Custos de reposição, incluindo reparos em elementos comuns afetados.
- Condenação em custas processuais, como honorários de advogados e peritos.
- Conflitos duradouros com a comunidade e deterioração da convivência.
Como agir corretamente ao levantar um muro ou instalar um carregador elétrico
Quem pretende fechar uma vaga com um muro, unir funcionalmente a garagem e o depósitos ou instalar um carregador para carro elétrico deve seguir o procedimento da Lei de Propriedade Horizontal. A regra central é simples: informar a comunidade, pedir deliberação em assembleia e respeitar as maiorias do artigo 17.
Para reduzir o risco de conflito e aumentar as chances de aprovação, é recomendável verificar escrituras e estatutos, apresentar um projeto claro, pedir inclusão do tema na ordem do dia e registrar em ata o resultado da votação. No caso de pontos de recarga para veículos elétricos, a lei facilita a instalação para uso privativo, desde que a comunidade seja notificada e os requisitos técnicos e custos sejam assumidos pelo interessado.
Por que alegações de discriminação entre vizinhos quase nunca funcionam
Em muitas disputas, o proprietário alega tratamento desigual em relação a outros vizinhos que teriam feito obras semelhantes. Porém, as audiências provinciais reiteram que a carga da prova recai sobre quem invoca a discriminação, que deve demonstrar igualdade de impacto, ausência de autorização e atuação seletiva da comunidade.
Quando se comprova que outras intervenções foram aprovadas em assembleia ou tinham menor relevância, os tribunais afastam a tese de tratamento desigual. Além disso, ressaltam que o direito da comunidade de recorrer aos tribunais é protegido constitucionalmente e, por si só, não caracteriza abuso de direito.
O que os casos recentes revelam e por que você deve agir agora
Os casos julgados até 2025 mostram um padrão claro: obras em garagens e depósitos que alteram a configuração do edifício, feitas sem aval da comunidade, são consideradas incompatíveis com a Lei de Propriedade Horizontal. A consequência prática é previsível: risco real de demolição, custos elevados e desgaste permanente com os vizinhos.
Se você pensa em fazer qualquer obra no condomínio, não espere o conflito estourar: consulte a convenção, leve o assunto à assembleia e, se possível, busque orientação jurídica especializada antes de iniciar. Agir agora, de forma preventiva e documentada, pode evitar anos de litígio, prejuízos financeiros e uma convivência insustentável no lugar onde você vive.