Em uma cidade de médio porte em Minas Gerais, o eletricista aposentado de 62 anos, José Roberto Almeida, viu sua rotina virar de cabeça para baixo ao ser surpreendido com uma cobrança judicial como fiador da sobrinha, Mariana, em um contrato de aluguel em Belo Horizonte, revelando na prática como detalhes da fiança, da Lei do Inquilinato e do Código Civil podem definir se o fiador pagará – ou não – dívidas que surgem após o fim do contrato original.
Como surgiu a cobrança contra o fiador após o fim do contrato?
O contrato de locação de Mariana tinha prazo de 30 meses, com cláusula de fiança prestada por José. Após o término, a locação foi automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, sem que o fiador fosse chamado para assinar novo documento ou renovar formalmente a garantia.
Nesse cenário, Mariana deixou de pagar vários meses de aluguel já na fase de prazo indeterminado, e o locador acendeu o alerta. Ao cobrar judicialmente, incluiu tanto a inquilina quanto o fiador, alegando que a responsabilidade de José se estendia até a entrega das chaves, o que levou a defesa a focar na análise minuciosa do contrato e da legislação.
O que a Lei do Inquilinato realmente diz sobre a responsabilidade do fiador?
O artigo 39 da Lei nº 8.245/1991 prevê que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo quando o contrato passa a prazo indeterminado. Porém, o artigo 40, inciso X, permite que o fiador se exonere, mediante notificação ao locador, mantendo-se responsável apenas por até 120 dias após a ciência.
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No caso de José, a defesa argumentou que a fiança estava atrelada exclusivamente ao prazo determinado, sem cláusula expressa estendendo a responsabilidade até a entrega das chaves. Como as dívidas eram posteriores ao fim do prazo inicial e não houve anuência dele à prorrogação, a cobrança se tornou juridicamente questionável.
Existe uma “nova lei de aluguel” que libera automaticamente o fiador em MG?
Apesar de manchetes chamativas sobre “nova lei de aluguel” em Minas Gerais, o cenário jurídico continua baseado, em 2025, sobretudo na Lei do Inquilinato e no Código Civil. Não há norma estadual que, por si só, libere todos os fiadores mineiros após o fim do contrato, sem observar o que foi assinado.
Na prática, a proteção do fiador depende da combinação de normas, contratos e decisões judiciais, que delimitam até onde vai a responsabilidade:
Consultar a Lei nº 8.245/1991
Revise especialmente os artigos 39 e 40, que explicam quando a fiança se estende automaticamente e quando é possível pedir exoneração formal.
Verificar as cláusulas do contrato
Analise se a fiança foi vinculada apenas ao prazo inicial da locação ou se permanece válida até a entrega das chaves, conforme a redação contratual.
Checar a jurisprudência aplicável
Decisões do STJ e do TJMG ajudam a interpretar se a cláusula de extensão de fiança é clara, válida e aplicável na fase de prorrogação automática.
Quais são os tipos de fiança e como funciona o prazo de validade da garantia?
Na locação urbana, a fiança pode assumir formatos distintos, com impactos diretos na extensão da responsabilidade do fiador. Em contratos por prazo determinado, a regra é que a garantia vigore até o fim desse prazo, salvo previsão específica de que continuará até a devolução das chaves ou exoneração formal.
Além da fiança tradicional, existem garantias alternativas como caução, seguro-fiança e título de capitalização, que muitas vezes evitam conflitos familiares. Quanto aos prazos, o Código Civil admite exoneração em garantias em geral e, na locação, o art. 40, X, fixa a responsabilidade do fiador por até 120 dias após a notificação, período em que o locador pode exigir nova garantia ou encerrar a locação.
Como o TJMG decidiu o caso de José e o que você precisa fazer agora?
No caso concreto, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais verificou que o contrato tinha prazo determinado, não continha cláusula clara estendendo a fiança até a entrega das chaves e não houve aditivo assinado por José. Assim, limitou a responsabilidade dele ao período em que efetivamente figurou como fiador, afastando a cobrança de dívidas geradas apenas na fase de prorrogação por prazo indeterminado.
Se você é fiador ou pensa em assumir essa função, não espere surgir uma cobrança para descobrir seus direitos: revise seu contrato hoje, verifique se há cláusula de extensão até a entrega das chaves e busque orientação jurídica imediata para avaliar se é caso de exoneração da fiança ou de renegociação, antes que uma dívida alheia coloque em risco seu patrimônio e sua tranquilidade.