Em 2025, uma mudança na legislação de Minas Gerais alterou a rotina de muitos contratos de aluguel, tornando mais equilibrada a relação entre proprietários e inquilinos. A clássica cena do inquilino que, ao sair do imóvel, precisava pintar paredes, consertar pequenos defeitos e até bancar reformas passou a ser vista com mais cautela pela nova lei estadual, que reforçou a proteção contra exigências abusivas.
Quem é a personagem e qual o cenário do aluguel em Minas Gerais
A história gira em torno de Ana Paula Ribeiro, 32 anos, técnica de enfermagem, que se mudou para Belo Horizonte em 2022 para trabalhar em um hospital da rede pública. Ela alugou um apartamento de dois quartos no bairro Padre Eustáquio, por meio de uma imobiliária, em contrato de 30 meses seguindo a Lei do Inquilinato.
Ao receber as chaves, Ana encontrou o apartamento com pintura desgastada, marcas de móveis nas paredes e tonalidade amarelada em alguns cômodos. Mesmo assim, registrou tudo em fotos, assinou o laudo de vistoria inicial e, durante a locação, limitou-se a cuidados básicos de manutenção e limpeza.
O que mudou na lei de locações de Minas Gerais sobre pintura ao sair
A nova lei estadual mineira reforçou limites já previstos na legislação federal, impedindo exigências automáticas de pintura e reformas na saída do inquilino. O locatário passou a responder apenas por danos que excedem o uso normal do imóvel, o chamado desgaste extraordinário.
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Assim, perda de brilho da tinta, pequenas marcas do tempo ou amarelamento pelo sol não geram, por si só, obrigação de pintura integral. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) passou a reconhecer como abusivas cláusulas que imponham pintura obrigatória ao fim da locação, sem considerar o estado real do imóvel e a vistoria comparativa.
Como a história de Ana mostra a aplicação dessa nova lei
Quando decidiu encerrar o contrato em 2024 por uma oportunidade em outra cidade, Ana foi surpreendida com a exigência da imobiliária para pintar todo o apartamento. Ela apresentou o laudo de vistoria e as fotos de 2022, demonstrando que o imóvel já possuía pintura antiga, furos antigos, desgaste natural em rodapés e tonalidade desigual em alguns ambientes.
Com base nessa documentação, Ana argumentou que o estado do imóvel em 2024 era compatível com o que recebera, somado ao uso normal. Ainda assim, ela se dispôs a realizar alguns reparos pontuais, assumindo apenas aquilo que, de fato, causou durante a locação.
Quais reparos Ana aceitou fazer ao encerrar o contrato
Para evitar conflitos e demonstrar boa-fé, Ana concordou em resolver apenas os danos que claramente decorreram de sua ocupação. Isso deixou claro que o locatário não está isento de responsabilidade, mas deve responder apenas pelo que efetivamente provocou.
- Reparar um furo novo feito para instalar uma TV;
- Trocar uma tomada que quebrou durante a locação;
- Deixar o imóvel limpo, desocupado e sem objetos pessoais;
- Permitir vistoria final comparativa com o laudo de entrada.
Reparar furos feitos para TV
Feche com massa apropriada e, se necessário, lixe e retoque a pintura para deixar a parede como no estado de entrada.
Trocar tomadas quebradas
Substitua qualquer tomada danificada por uma nova igual ou de padrão seguro, preferencialmente por um eletricista, garantindo funcionamento e segurança.
Deixar imóvel limpo e desocupado
Remova objetos pessoais, descarte lixos e faça limpeza geral (pisos, azulejos, pias e armários) antes da vistoria final.
Permitir vistoria final comparativa
Agende e facilite a vistoria final para confrontar o laudo de saída com o laudo de entrada; tenha comprovantes das correções e notas fiscais à mão.
Qual é a base legal que afasta a obrigação automática de pintar
A situação de Ana foi analisada à luz da Lei do Inquilinato, da nova lei estadual de Minas Gerais e da jurisprudência recente do TJMG. Em conjunto, esses três pilares consolidam a ideia de que o inquilino não deve arcar com renovação estética do imóvel, apenas com prejuízos concretos que ultrapassem o uso normal.
Decisões do TJMG têm considerado abusiva a retenção de caução para custear pintura geral sem prova de deterioração anormal. No caso de Ana, o juiz afastou a obrigação de pintura completa, limitando-se a exigir os pequenos reparos assumidos e proibindo a retenção indevida do depósito caução pelo proprietário.
Em quais situações o inquilino pode ter que reparar ou pintar
A lei não elimina a responsabilidade do inquilino, apenas separa desgaste natural de dano efetivo. O locatário pode ser responsabilizado quando causa prejuízos específicos, indo além das marcas normais do uso cotidiano do imóvel.
Nesses casos, é comum o Judiciário determinar reparo pontual, indenização proporcional ou compensação restrita ao dano comprovado, sem impor reforma total quando o problema é localizado, como manchas permanentes, rachaduras por intervenções irregulares ou mudanças de cor não autorizadas.
Como essa nova realidade impacta futuros contratos de aluguel em Minas Gerais
A experiência de Ana e o posicionamento do TJMG tendem a incentivar contratos mais claros, com destaque para vistoria detalhada de entrada e saída, registro fotográfico e cláusulas que diferenciem conservação de renovação estética. Isso reduz conflitos e protege tanto locadores quanto locatários.
Se você é inquilino ou proprietário em Minas, não espere ter problemas para conhecer seus direitos. Revise seus contratos, registre tudo em laudos e fotos e, diante de exigências abusivas, busque orientação jurídica imediatamente: agir agora pode evitar prejuízos altos e irreversíveis no fim da locação.