Nos últimos anos, o arrendamento de imóveis ganhou espaço na Espanha como alternativa diante do encarecimento da moradia e da dificuldade de acesso ao crédito. Nesse cenário, conhecer os direitos do inquilino na Espanha deixou de ser um tema apenas jurídico e passou a fazer parte da rotina de quem depende do aluguel para ter um lugar estável para morar, especialmente porque a legislação busca equilibrar os interesses de proprietários e locatários.
O que a Lei de Arrendamentos Urbanos garante ao inquilino
A Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) estabelece a estrutura básica dos contratos de aluguel de habitação na Espanha. Um dos pilares é o período mínimo de duração, que visa dar estabilidade ao arrendatário e previsibilidade à sua vida residencial, reduzindo mudanças forçadas e sucessivas.
Em contratos com pessoas físicas, a locação costuma ter mínimo de cinco anos; quando o locador é uma empresa, esse período tende a ser de sete anos, desde que o inquilino cumpra suas obrigações. Durante esse tempo, a prorrogação anual é, em regra, automática, salvo manifestação formal em contrário de uma das partes.
Direitos do inquilino na Espanha em caso de venda do imóvel
Quando o proprietário decide vender o imóvel alugado, a venda não extingue automaticamente o contrato de arrendamento. A LAU prevê que o inquilino tenha prioridade para comprar a propriedade, por meio do chamado direito de preferência, observados os prazos e condições legais e contratuais.
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Se o arrendatário não quiser ou não puder adquirir o imóvel, o contrato costuma ser mantido até o término pactuado, e o comprador assume a posição de novo locador. A documentação bem elaborada e o correto registro das cláusulas reforçam essa proteção e facilitam a comprovação dos direitos perante o novo proprietário.
Em quais situações o proprietário pode pedir o imóvel de volta
A LAU permite que o dono encerre o contrato de maneira antecipada em hipóteses específicas e taxativas. Uma das mais comuns é a necessidade de utilizar o imóvel para sua própria moradia ou para alojar familiares próximos, como cônjuge ou filhos, dentro dos limites definidos em lei.
Nessas situações, o locador deve comunicar o inquilino por escrito, com antecedência mínima — geralmente de dois meses —, indicando de forma clara os motivos da retomada. Se o imóvel não passar a ser utilizado como declarado e for rapidamente vendido ou alugado a terceiros, pode-se discutir eventual uso indevido da justificativa.
Quais proteções existem em caso de fraude ou abuso
A legislação espanhola prevê mecanismos específicos para coibir fraudes em rescisões baseadas em suposta necessidade do proprietário. Quando fica demonstrado que a justificativa apresentada não correspondia à realidade, o inquilino pode requerer compensações financeiras, como indenização pelo período contratual remanescente.
Essas salvaguardas visam desestimular rupturas injustificadas e práticas abusivas, e se materializam em direitos concretos que o inquilino pode acionar. Entre as proteções frequentemente mencionadas, destacam-se:
- Direito a ser informado por escrito sobre a causa da rescisão e o prazo para saída do imóvel.
- Possibilidade de exigir prova da necessidade alegada, como a mudança efetiva do proprietário ou familiar para o imóvel.
- Reclamação por perdas e danos quando se comprova má-fé ou uso desviado da justificativa legal prevista na LAU.
- Preservação do contrato quando não são atendidos os requisitos formais e materiais para a ruptura antecipada.
No vídeo abaixo, o advogado Willyam Nessy, explica como funciona essa questão:
Como funciona a proteção ao inquilino em caso de venda de imóvel no Brasil
No Brasil, a proteção do inquilino diante da venda do imóvel é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Assim como na Espanha, a lei assegura que o locatário não precise sair para a concretização da venda, promovendo estabilidade mesmo diante das dinâmicas de mercado.
Os direitos e procedimentos principais nesses casos estão descritos abaixo para facilitar o entendimento do inquilino brasileiro:
- O proprietário deve ofertar preferência de compra ao inquilino, com 30 dias para resposta.
- Após venda a terceiros, se houver cláusula de vigência averbada, o inquilino pode permanecer até o fim do contrato; sem ela, deve ser notificado e terá até 90 dias para desocupar.
- Se o novo proprietário não notificar em 90 dias, o contrato segue até o fim.
Essas normas brasileiras — junto às europeias — expressam a urgência de o inquilino conhecer e defender seus direitos. Seja na Espanha, no Brasil ou em qualquer país, somente informação e aç