O caso julgado pela Audiência Provincial de Barcelona em 2025 chamou a atenção por tratar de um problema cada vez mais comum nas grandes cidades: o uso indevido de áreas comuns em edifícios residenciais para fins privados e comerciais, especialmente quando há exploração econômica não autorizada e potencial conflito com regras condominiais e urbanísticas.
O que estava em jogo no contrato de arrendamento
O ponto central do litígio estava no contrato de arrendamento e na forma como o inquilino interpretou seus direitos sobre o imóvel e sobre as áreas comuns. O estúdio alugado incluía apenas o uso da unidade habitacional, sem menção a qualquer aproveitamento exclusivo do terraço comunitário, algo usual em prédios residenciais.
Mesmo diante dessa restrição, o inquilino instalou decks, pérgolas, jacuzzi, um bar e fechamentos diversos no terraço, sem comunicação formal à proprietária ou à comunidade. A partir de 2020, o espaço começou a ser divulgado na internet como local para festas de até 30 pessoas, com finalidade claramente comercial e intensa rotatividade de usuários.
Como ocorreu o uso indevido do terraço comunitário
A utilização irregular da cobertura do edifício foi analisada em duas instâncias, com destaque para os impactos estruturais e de convivência. Em primeiro grau, o Juizado de Primeira instância nº 57 de Barcelona declarou rescindido o contrato, determinou o despejo do inquilino e fixou indenização de 52.846,25 euros, reconhecendo o uso exclusivo e não autorizado do terraço.
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O tribunal de primeira instância entendeu que a ocupação provocou incômodos contínuos à vizinhança e contribuiu para danos estruturais, como infiltrações e alterações irregulares na fachada e na estrutura comum. Esses elementos foram decisivos para caracterizar o descumprimento contratual e justificar a resolução do contrato de arrendamento.
Qual foi a decisão judicial sobre a apelação do inquilino
Na apelação, o inquilino alegou ter contado com um suposto consentimento tácito do antigo proprietário e afirmou que os eventos seriam apenas encontros familiares. A Audiência Provincial de Barcelona examinou a prova produzida, incluindo ata notarial com capturas de tela de anúncios do espaço para festas, bem como reclamações de vizinhos e relatórios técnicos.
O tribunal concluiu que o uso era contínuo, lucrativo e incompatível com um simples uso doméstico da área comum. Sem qualquer autorização formal para as obras ou para a exploração exclusiva do terraço, reconheceu-se um incumprimento grave do contrato de arrendamento, mantendo-se o despejo e a responsabilização por danos causados.
Quais normas legais foram aplicadas ao caso analisado
A decisão baseou-se em dispositivos específicos da legislação espanhola sobre locações e obrigações contratuais, combinando normas de direito civil e de direito urbanístico. Em matéria de aluguel urbano, o artigo 27.2.e) da Lei de Arrendamentos Urbanos permite a resolução do contrato quando o inquilino realiza atividades molestas, nocivas, insalubres, perigosas ou ilícitas no imóvel.
Além disso, o artigo 1124 do Código Civil espanhol prevê a resolução contratual em caso de descumprimento grave das obrigações das partes. A prática de obras “manifestamente ilegalizáveis”, o uso exclusivo de área comum e os prejuízos à estrutura foram considerados suficientes para acionar esses mecanismos legais de proteção do proprietário e da comunidade.
Como foi calculada a indenização por danos e prejuízos
A indenização de 52.846,25 euros foi fundamentada na constatação de danos materiais ao edifício e prejuízos econômicos à proprietária. Foram considerados os custos de remoção das estruturas instaladas sem licença e as obras necessárias para reparar infiltrações, deteriorações na cobertura e adequações exigidas pelas normas urbanísticas locais.
A quantia também contemplou o período de exploração do terraço como espaço para festas, em desacordo com o contrato e com as normas condominiais. Reconhecida a finalidade comercial da atividade, entendeu-se que houve ganhos econômicos indevidos com o uso irregular da propriedade alheia e das áreas comuns, configurando enriquecimento sem causa.
Quais lições o caso traz para proprietários, inquilinos e condomínios
O episódio julgado em Barcelona evidencia a importância de respeitar os limites do contrato de aluguel e as regras de uso das áreas comuns, sob pena de sanções severas. Para além da disputa específica, a decisão serve como referência para outras comunidades que enfrentam problemas semelhantes de ocupação irregular e exploração econômica não autorizada.
Algumas lições práticas podem ser extraídas por proprietários, inquilinos e administradores de condomínio a partir desse precedente, favorecendo uma gestão preventiva de conflitos:
- Proprietários devem redigir contratos claros, especificando o que é parte exclusiva do imóvel e o que é área comum, com vedações expressas a usos comerciais irregulares.
- Inquilinos precisam solicitar autorizações formais para qualquer obra ou alteração relevante, evitando assumir, por conta própria, o uso exclusivo de terraços, pátios ou coberturas.
- Condomínios e administradores devem fiscalizar o uso das áreas comuns, registrar formalmente reclamações e reunir provas, como fotos, vídeos, atas de assembleia, notificações e laudos técnicos.
- A documentação robusta aumenta a segurança jurídica dos tribunais para reconhecer atividades irregulares, coibindo a apropriação exclusiva e comercial de áreas comuns sem respaldo legal.