Valor do IPTU: o que mais valoriza um imóvel na hora do cálculo
Localização, área construída e acabamento influenciam no valor venal do seu imóvel e, consequentemente, no imposto; entenda como a avaliação é feita
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Os moradores proprietários de imóveis de Belo Horizonte estão se preparando para o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de 2026. O imposto, que é uma das principais fontes de arrecadação municipal, não é um valor aleatório. O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, uma estimativa feita pela prefeitura que considera diversas características da propriedade.
O valor venal funciona como o preço de referência do imóvel para fins tributários e geralmente é inferior ao valor de mercado, aquele pelo qual o bem seria vendido. Para chegar a esse número, a administração municipal utiliza o Mapa de Valores Genéricos, um instrumento que contém a listagem de valores de terrenos e tabelas de preços de construção para cada região da cidade.
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O que define o valor venal do imóvel?
Vários fatores são combinados para determinar o valor final de uma propriedade. A localização é, sem dúvida, o principal deles. Um imóvel situado em um bairro com infraestrutura completa, como acesso a transporte público, comércio, parques e escolas, terá um valor venal mais alto do que outro de mesmo tamanho em uma região afastada.
A área construída também é um elemento fundamental. Quanto maior a metragem do apartamento ou da casa, maior será a base de cálculo do imposto. A prefeitura utiliza as informações do cadastro imobiliário para essa medição, que deve ser mantida sempre atualizada pelo contribuinte.
O padrão construtivo e o estado de conservação também pesam na conta. Propriedades com acabamentos de luxo, ou que passaram por reformas recentes são avaliadas com um valor superior. A idade do imóvel e a presença de áreas de lazer, como piscina e churrasqueira, também são consideradas.
Por fim, a tipologia do imóvel e as características do terreno influenciam o cálculo. Apartamentos, casas, lojas comerciais e terrenos vazios possuem critérios de avaliação diferentes. Para casas, a topografia e a posição do lote na quadra, como um terreno de esquina, podem aumentar seu valor de referência.
Como o cálculo é feito na prática?
A prefeitura cruza os dados do Mapa de Valores Genéricos com as características específicas do seu imóvel para chegar ao valor venal. Com esse número em mãos, aplica-se uma sistemática de cálculo em cascata, onde diferentes alíquotas incidem sobre faixas progressivas do valor venal.
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As alíquotas variam conforme o uso (residencial ou comercial) e a faixa de valor do imóvel, garantindo que propriedades mais caras contribuam com um imposto proporcionalmente maior. O cálculo não é uma simples multiplicação, mas sim a soma dos valores obtidos em cada faixa de alíquota aplicada progressivamente.
Uma ferramenta de IA foi usada para auxiliar na produção desta reportagem, sob supervisão editorial humana.
*Estagiária sob supervisão do subeditor Thiago Prata
