O QUE DIZ A LEI: DIREITO CIVIL

  Comprei um imóvel na planta e no contrato há uma cláusula prevendo a cobrança de juros sobre as parcelas que forem pagas com atraso, mesmo antes da entrega pela construtora. Essa cobrança é legal?

Prezado Renato,

Inicialmente, é importante destacar que, no tocante à finalidade, existem dois tipos de juros: moratórios e compensatórios. Os primeiros são devidos em caso de inadimplemento absoluto, isto é, total descumprimento da obrigação, bem como em caso de mora (inadimplemento relativo), normalmente associada a um atraso no pagamento. Por sua vez, os juros compensatórios consistem em uma espécie de remuneração por ter sido o titular do capital dele privado durante um determinado período de tempo. A título de exemplo, quando tomamos uma quantia emprestada em um banco, é justo que este seja remunerado, assim como o é o locador, por ter cedido a posse do bem, em decorrência de uma relação locatícia.

Feitas essas considerações, cumpre salientar que a cobrança de juros compensatórios, na hipótese de financiamento de imóvel na planta, sempre gerou muita controvérsia no meio jurídico. A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de uma decisão proferida pela Quarta Turma, sob o fundamento de que a promessa de compra e venda não se confunde com o mútuo (empréstimo), havia assentado, inicialmente, o entendimento de que “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel.” (REsp 670.117/PB - DJe: 23/9/10). Posteriormente, contudo, o próprio STJ, ao julgar embargos de divergência que tiveram como objeto exatamente a sobredita decisão, por seis votos a três mudou sua posição no tocante ao tema. Assim, passou a Segunda Seção do referido tribunal a reconhecer “a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.” (EREsp 670.117/PB – Dje: 26/11/12).

Por sua vez, no que tange à cobrança dos juros moratórios em decorrência desse tipo de relação obrigacional, que é exatamente o caso em debate, o tema se mostra menos controvertido. Isso porque, nos termos do artigo 395 do Código Civil, para a incidência desta modalidade de juros basta a existência do inadimplemento. Por isso mesmo, ainda que não tenha ocorrido a entrega do imóvel ao promitente comprador, havendo atraso por parte deste no tocante ao pagamento das parcelas devidas, a cobrança dos juros de mora afigura-se lícita, desde que, no entanto, a taxa não exceda ao montante de 1% ao mês, nos termos da interpretação dada ao artigo 406 do estatu to civil.

Mestre em Direito Privado pela PUC Minas, doutor em Direito Privado pela PUC Minas e Università La Sapienza di Roma, professor de Direito da PUC Minas e da Fadipa, advogado cooperado do PDSC Advogados

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