“A intenção é ter um bairro vertical, mais sustentável, que terá serviço, comércio e lazer próximo às moradias. Partilhar espaço para aproximar pessoas não só dos lugares, mas também do convívio público, devolvendo o cidade para o cidadão”, afirma a secretária adjunta Municipal de Planejamento Urbano, Gina Rende. A princípio, os edifícios não terão limitação de altura, apenas do coeficiente de aproveitamento da construção (área edificada, em relação à metragem do terreno). “Não nos interessa que a taxa de ocupação seja baixa. Quanto mais fina a torre, maior a possibilidade de essa ocupação ocorrer também no nível do chão, com uma área onde se pode ter ciclovia, deslocamento de transporte coletivo, áreas de compras e de estar”, acrescenta. O conceito prioriza quadras abertas, mais espaços de uso público e verde, numa cidade mais sustentável.
As propostas exigirão mudanças de zoneamento da capital. As áreas de especial interesse social (AEIS) e de diretrizes especiais (ADEs) foram estudadas e regulamentadas, além de reavaliadas as zonas de preservação ambiental (ZPAM), para que se saiba qual é o “estoque” da cidade. Nos estudos em curso há mais de um ano, foi verificado ainda onde pode haver ocupação e em que condições, quais regiões serão preservadas e em quais serão viabilizados o trabalho e a renda (com disseminação de comércio e serviços) e onde serão destinadas áreas para habitação de interesse social.
Segundo Gina Rende, o desafio é intensificar o adensamento em regiões próximas ao transporte. “Melhor do que verticalizar a cidade inteira é a concentração onde há infraestrutura e acesso e onde as pessoas conseguem se deslocar com facilidade”, diz a secretária, acrescentando que serão incentivados os zoneamentos mistos (comércio, serviço e residencial). “A lógica é trabalhar perto de casa, o que é fundamental para que a cidade consiga driblar, de certa forma, gargalos intransponíveis. O sistema viário tem um limitador sério que são as próprias vias e estudos apontam que não há solução para o transporte individual”, ressalta.
Barreiro
A primeira empreitada será no Barreiro, perto da estação BHBus da Avenida Afonso Vaz de Melo. A proposta é de coeficiente máximo de 5 (o que significa construção cinco vezes maior que a área do terreno). A grande mudança é que nos corredores candidatos à verticalização o índice atual é entre 0,5 e 1.
Os estudos da verticalização do Vilarinho, perto da estação BHBus e metrô e da Catedral Cristo Rei, estão em fase inicial. Já os projetos para as avenidas Antônio Carlos, Pedro I e Andradas serão os próximos a passar por avaliação. A secretária adjunta explica que as propostas não podem ser lançadas simultaneamente, uma vez que a concentração de investimentos é que provoca a mudança de características de uma área. Para construir, os empreendedores deverão pagar pelo coeficiente. Uma das formas será por meio dos certificados de potencial adicional de construção (Cepac), títulos imobiliários disponibilizados pela prefeitura que dão ao comprador o direito de construir além dos limites estabelecidos pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, conforme antecipou o Estado de Minas em dezembro.
Mudanças no Plano Diretor, no Estatuto da Cidade e na Lei de Uso e Ocupação do Solo, como em pontos relativos ao imposto progressivo, outorga onerosa e de uso, só devem ocorrer em 2014. Quinta-feira, a prefeitura apresentará à população, em audiência pública no auditório do Dayrell Hotel, no Centro, o que será alterado e como isso ocorrerá. Mas um desfecho está previsto para até início de outubro, quando as empresas contratadas entregarem os projetos concluídos. As discussões continuarão na Câmara e na Conferência de Municipal de Política Urbana, ano que vem.
Mas o que for definido nas operações urbanas consorciadas – nome dado ao um instrumento que permite à administração pública impor normas mais específicas em áreas de maior interesse –, não precisará esperar os próximos dois anos. Esse é o caso dos projetos de verticalização e da alteração na região do Isidoro (Norte de BH), onde os empreendimentos estão em fase de licenciamento, porque não são necessárias mudanças na legislação.
Novo perfil
Verticalização está Prevista num raio de 600 metros das estações de ônibus, BRT e metrô
Áreas contempladas
l Barreiro (Estação BHBus da Avenida Afonso Vaz de Melo)
» Fase: projeto está concluído e será enviado para a Câmara Municipal depois das eleições
Vilarinho (nas proximidades da Catedral Cristo Rei e da Estação Vilarinho)
» Fase: projeto em início de estudos
Avenidas Antônio Carlos e Pedro I
» Fase: proposta ainda será estudada
Avenida dos Andradas
» Fase: proposta ainda será estudada
O que muda nos corredores?
Como é: hoje não são permitidas grandes construções nessas áreas. Os coeficientes de aproveitamento (área edificada, em relação à metragem do terreno) variam entre 0,5 e 1, o que resulta em prédios de no máximo dois andares.
Como será: com o novo plano, os coeficientes aumentam. Pela proposta da PBH, no Barreiro eles poderão chegar até 5. A princípio não haverá limites de altura.
Como construir
Empreendedores poderão comprar imóveis ou terrenos e deverão pagar o coeficiente ao poder público, por meio, por exemplo, dos certificados de potencial adicional de construção (Cepac).