Quem procura um terreno às margens de uma represa costuma olhar primeiro a vista e o acesso à água. Em lagos formados por usinas, a margem tem regras próprias, e conhecê-las antes de fechar negócio evita surpresas depois. O Lago Corumbá IV, em Goiás, é um exemplo, e um dos empreendimentos na região, a Fazenda do Lago, do Grupo CPR, em Abadiânia, mostra como esses pontos aparecem na prática.
O que a lei prevê para a margem
Pelo Código Florestal, todo reservatório artificial tem em volta uma faixa de preservação, cuja largura é definida no licenciamento ambiental: de 30 a 100 metros em área rural e de 15 a 30 metros em área urbana. Dentro dessa faixa, o uso fica limitado a 10% da área de preservação. Píer, marina e outras estruturas sobre a água dependem do que foi licenciado e de autorização da Marinha. O entorno desses lagos também segue o Pacuera (Plano Ambiental de Conservação e Uso do Entorno de Reservatório Artificial), que define o zoneamento da região.
Por que a atenção é maior no Corumbá IV
O lago tem cerca de 173 quilômetros quadrados de espelho d’água, banha sete municípios goianos e foi formado pelo reservatório da usina que opera desde 2006. Desde 2022, abastece cerca de 1,3 milhão de moradores do Distrito Federal e do Entorno, pelo Sistema Produtor Corumbá, operado pela Caesb e pela Saneago. Ao mesmo tempo, a ocupação das margens acelerou: estudo de pesquisadores da Universidade de Brasília publicado em 2025, com dados do MapBiomas, aponta que a área urbanizada a até 1,2 quilômetro do reservatório passou de 19,96 para 39,32 quilômetros quadrados entre 2006 e 2023, sem respeitar o zoneamento ambiental, segundo os autores.
Registro, licença e densidade
Na Fazenda do Lago, o parcelamento foi aprovado pelo Decreto Municipal 192/2026, e o empreendimento tem a Licença de Instalação 56/2026, emitida em junho. A primeira fase, com 472 lotes em 32 quadras, está registrada em cartório. O masterplan prevê 803 lotes em sete fases, distribuídos por 2,8 milhões de metros quadrados de cerrado, menos de três lotes por hectare, com terrenos de 600 a 5.000 metros quadrados.
“Baixa densidade é o verdadeiro luxo no cerrado. Quem vem para cá quer horizonte, água e silêncio, e isso só se preserva com planejamento, registro e licença antes da primeira casa”, diz Marlon Ceni, CEO do Grupo CPR.
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Para quem pensa em comprar perto de uma represa, a conferência começa pelos papéis e pela margem. Vale confirmar se o loteamento está registrado em cartório e tem licença ambiental, onde o terreno fica em relação à faixa de preservação e ao zoneamento do Pacuera e, quando o projeto promete píer ou marina, se essas estruturas estão autorizadas.