Um empreendimento imobiliário de 3 milhões de metros quadrados poderia, em tese, comportar milhares de unidades. A Fazenda do Lago, projeto do Grupo CPR às margens do Lago Corumbá IV, em Abadiânia, no interior de Goiás, optou por um caminho oposto: apenas 470 lotes, distribuídos em 33 quadras planejadas. A escolha, incomum no mercado de loteamentos de alto padrão, tem uma lógica econômica direta por trás.
Menos unidades significam menos receita por hectare, o que obriga o empreendimento a sustentar valor por um caminho que não é o volume de escrituras. Segundo a incorporadora, esse caminho é a estrutura entregue: quatro clubes com operação independente (SPA, Marina, Golf Course e Surf Club) e 19 amenidades, entre elas centro equestre, vinícola, kids village e ambulatório, distribuídos por uma fração da área total do projeto.
A proporção entre lotes e área total descreve uma ocupação deliberadamente rarefeita. A maior parte dos 3 milhões de metros quadrados não é lote, e é justamente essa fração sem função imobiliária direta que sustenta, segundo a lógica do empreendimento, o valor de venda das 470 unidades restantes.
Marlon Ceni, CEO do Grupo CPR, resume a tese comercial por trás da decisão: "A gente não vende lote, vende comunidade. O que estamos construindo é um lugar em que o clube é o centro da vida, e a casa vem em volta dele."
O acesso ao empreendimento é feito pela BR-060, com pavimentação integral, a uma distância de 1h10 de Brasília, 50 minutos de Anápolis e 1h40 de Goiânia. A localização, no eixo entre as duas principais capitais do Centro-Oeste, mira o morador de capital que busca segunda residência de uso frequente, público que costuma pesar o custo de imobilizar capital em um lote com pouca estrutura ao redor.
Além dos quatro clubes, o programa de amenidades soma quadras de tênis e de beach tennis, wellness club e heliporto, e o projeto prevê ainda um hotel internacional dentro do próprio perímetro. Energia e iluminação subterrâneas fazem parte do investimento em infraestrutura que, segundo o Grupo CPR, precisa estar pronta antes da ocupação, já que a execução dessas obras depois que as casas sobem eleva o custo a ponto de inviabilizar a mudança.
Para quem avalia comprar um lote fora do próprio estado, a equação proposta pelo empreendimento inverte a lógica mais comum do setor de loteamentos de lazer. Em vez de vender metro quadrado e prometer infraestrutura para uma etapa futura, o projeto entrega a estrutura completa desde a primeira fase de comercialização, e o número reduzido de lotes funciona como garantia de que essa estrutura não vai precisar atender uma demanda maior do que a planejada.
O acesso à comunidade passa pelo Founder Circle, curadoria de membros que funciona como critério adicional de entrada, somado ao valor do lote. Para o empresário mineiro que avalia diversificar patrimônio com um imóvel de lazer fora do estado, o dado relevante não é apenas o preço por metro quadrado, mas a proporção entre o que se paga e o que já está entregue no momento da compra.
Cada um dos quatro clubes reforça essa lógica de estrutura antecipada. A Marina, com mais de 400 vagas em um terreno de 30 mil metros quadrados, já opera desde a primeira fase, assim como o Golf Course, que abre com 9 buracos e tem expansão prevista para 18 em novas etapas. O Surf Club, com piscina de ondas em funcionamento o ano inteiro, e o SPA completam o conjunto que, segundo o Grupo CPR, justifica a categoria de wellness district atribuída ao projeto.
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A leitura para quem avalia esse tipo de compra costuma ir além do metro quadrado disponível. Um lote em um empreendimento com 470 unidades e infraestrutura operando desde o início tende a responder de forma diferente a perguntas que fazem parte de qualquer avaliação patrimonial séria: o que acontece com o valor do imóvel se a estrutura prometida nunca for concluída, e quanto tempo até a estrutura efetivamente entrar em uso. Na Fazenda do Lago, segundo a incorporadora, essas duas perguntas já têm resposta antes da assinatura do contrato.