Escassez como tese: por que o residencial de altíssimo padrão de São Paulo descolou da média da cidade

O mercado imobiliário de São Paulo passou a operar em duas velocidades. De um lado, o residencial médio, pressionado por juros elevados e crédito restritivo, com valorização próxima da estabilidade. De outro, o altíssimo padrão, cujo comprador tem perfil patrimonialista e baixa dependência de financiamento, comportando-se como uma classe de ativo à parte. Levantamento da consultoria MBRAS sobre transações de imóveis acima de R$ 3 milhões nos bairros nobres da capital apontou taxa média de crescimento anual de 21,7% entre 2023 e 2026, contra cerca de 2% ao ano da média das residências da cidade.

O movimento não é pontual. Séries históricas do IBVI (Instituto Brasileiro de Valores Imobiliários) indicam que o segmento saiu de um ritmo de valorização em torno de 7% ao ano no período de 2016 a 2022 para o patamar atual, uma aceleração que coincide com o esgotamento progressivo dos terrenos de qualidade nos bairros consolidados. Ao mesmo tempo, análises internacionais da CBRE posicionam São Paulo entre os cinco maiores mercados globais de branded residences, um sinal de que a cidade entrou de vez no radar do capital que trata o residencial de topo como reserva de valor.

A leitura que emerge dos números é a de um mercado maduro: quando a demanda qualificada cresce e a oferta de ativos irreplicáveis se estreita, a raridade passa a fazer o trabalho que a metragem fazia. O que o comprador do topo compra deixou de ser área construída. Passou a ser localização irrepetível, baixa densidade, autoria de projeto e a garantia de que aquilo não será reproduzido na quadra seguinte. São exatamente os atributos que não escalam, o que explica por que a valorização do topo do mercado descolou da média justamente quando a oferta de terrenos de qualidade se esgotou.

"Luxo, para mim, não está na quantidade de projetos, mas na raridade e na qualidade de cada um deles", resume o sócio-fundador da Casa Uno, Cleberson Lima. No portfólio da Casa Uno, a tradução prática da tese é o A Mata 118, projeto de três unidades na Fazenda Morumbi desenhado a partir da preservação do entorno de mata, em que a baixíssima densidade não é restrição de projeto, é o próprio produto.

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Para o investidor que observa o movimento, a conclusão dos dados é menos sobre luxo e mais sobre estrutura de mercado: quando um segmento passa a se comportar como reserva de valor, quem define preço deixa de ser o custo de construção e passa a ser a raridade e o quanto exclusivo seu produto pode ser. Em São Paulo, essa transição parece consumada.