A advogada Ana Paula Figueiredo, especialista em planejamento sucessório e holdings, explica que, a partir de 2026, entrará em funcionamento o Cadastro Imobiliário Brasileiro, um sistema nacional administrado pela Receita Federal que vai cruzar dados para identificar e tributar a renda proveniente de aluguéis não declarados.
Segundo a especialista, o mecanismo representará uma mudança significativa na forma como locadores e inquilinos devem lidar com o imposto de renda sobre locações. A estratégia de não declarar aluguel, comum para tentar reduzir tributos, deixará de ser viável, já que a Receita Federal terá acesso a informações detalhadas sobre propriedade e ocupação de imóveis em todo o país.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro e como ele vai funcionar?
O novo cadastro será alimentado por dois principais órgãos: os cartórios de registro de imóveis, que terão até 12 meses para registrar os dados de propriedade, e as prefeituras, responsáveis por informar quem é o contribuinte de cada imóvel. Com essas informações, a Receita Federal terá condições de cruzar registros e identificar quando um inquilino reside em um imóvel de outra pessoa.
Essa integração de dados permitirá que o órgão fiscal detecte rapidamente locações não declaradas, enviando intimações tanto para o proprietário quanto para o inquilino para que expliquem a relação jurídica que permite a ocupação do imóvel.
Por que o cruzamento de dados vai acabar com aluguéis não declarados?
O inquilino precisa informar no imposto de renda a residência que ocupa, seja para fins de dedução ou simples identificação. Ao fazer isso, a Receita poderá verificar que o imóvel pertence a outra pessoa e conferir se há declaração de aluguel por parte do proprietário.
Se não houver, a irregularidade será detectada automaticamente. Isso elimina brechas usadas para omitir rendimentos e reduz a possibilidade de acordos informais entre locador e locatário para evitar tributos.
Qual o impacto tributário para o proprietário de imóveis?
Quem recebe aluguel como pessoa física está sujeito à alíquota de até 27,5% de imposto de renda, conforme a tabela progressiva. Esse percentual elevado pode representar um custo significativo ao longo do ano.
Ana Paula Figueiredo ressalta que, com a nova fiscalização, será inevitável pagar imposto sobre aluguéis. Por isso, é importante avaliar estratégias legais que permitam reduzir essa carga tributária e manter o controle sobre o patrimônio.
Como uma holding familiar pode reduzir a carga tributária?
Uma alternativa é migrar a propriedade dos imóveis para uma pessoa jurídica, como uma holding familiar. Nesse modelo, a tributação sobre o aluguel cai para cerca de 11,33%, valor consideravelmente menor que o máximo cobrado de pessoas físicas.
Além de diminuir o imposto, a holding facilita o planejamento sucessório, permitindo a transferência de cotas aos herdeiros ainda em vida, o que pode reduzir conflitos e custos no inventário.
Além da economia de impostos, quais são os benefícios da holding?
A constituição de uma holding familiar mantém o proprietário no controle das decisões e administração dos bens. Também contribui para a proteção patrimonial, dificultando que terceiros tenham acesso aos imóveis em casos de disputas judiciais ou dívidas pessoais.
Outro ponto positivo é a possibilidade de organizar a sucessão de forma antecipada, evitando que a transferência de bens aos herdeiros dependa de um processo judicial longo e custoso.
Fontes oficiais
- Receita Federal do Brasil – www.gov.br/receitafederal
- Conselho Nacional de Justiça (CNJ) – www.cnj.jus.br
- Ministério da Economia – www.gov.br/economia