O calor convence rápido. A condensadora aparece no anúncio, o técnico chega na semana seguinte e, antes de qualquer consulta ao síndico ou leitura da convenção, a unidade externa já está pendurada na fachada. O problema é que essa parede não é do apartamento. É de todos. Na Espanha, esse raciocínio se traduz em multas que chegam a 3.000 euros e ordem de remoção às custas do morador. No Brasil, a conta não vem da prefeitura, mas chega com a mesma força: multa condominial, ação judicial e obrigação de recompor a fachada ao padrão original. Conhecer as regras antes de furar a parede é, em qualquer dos dois países, a diferença entre conforto e processo.
Por que a fachada não pertence ao dono do apartamento?
A resposta está na classificação jurídica do bem. A fachada de um prédio, independentemente de estar colada à janela do seu apartamento ou à sua varanda, é área comum do condomínio. Ela pertence, em fração ideal, a todos os condôminos ao mesmo tempo. No Brasil, o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil é categórico: é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A instalação de uma condensadora visível é interpretada pelos tribunais como exatamente esse tipo de alteração, independentemente do tamanho do aparelho ou de quanto ele apareça na fotografia do prédio.
Na Espanha, a lógica é a mesma. O artigo 7.1 da Lei de Propriedade Horizontal espanhola proíbe qualquer morador de alterar a configuração externa do edifício sem autorização expressa da comunidade de condôminos. Quando a instalação acontece mesmo assim, duas frentes de punição se ativam: as ordenanças municipais de cidades como Madri e Barcelona, que protegem a paisagem urbana, e a própria comunidade de condôminos, que pode exigir a remoção.
Quais são as multas na Espanha e como elas são aplicadas?
Na Espanha, as sanções não vêm de uma única lei federal. Elas nascem das ordenanças municipais de cada cidade, o que explica a variação de valores entre regiões. Em cidades como Madri e Barcelona, a escala de multas segue três níveis progressivos:
LeiaTambém
- Infrações leves: até 750 euros, aplicadas a pequenas irregularidades administrativas ou ruídos leves gerados pelo aparelho.
- Infrações graves: de 750 a 1.500 euros, para instalações visivelmente irregulares ou incômodos contínuos à vizinhança.
- Infrações reincidentes: de 1.500 a 3.000 euros, quando o morador ignora as notificações e mantém o aparelho no lugar.
Além da multa, a autoridade municipal pode determinar a remoção do equipamento e a recomposição da fachada, tudo às custas do proprietário infrator. Em casos envolvendo manejo inadequado de gases fluorados por instalador não habilitado, o Real Decreto 115/2017 espanhol prevê multas que podem chegar a 20.000 euros por infração ambiental.
Como o Brasil pune a instalação irregular e quem aplica a sanção?
No Brasil, a punição não vem da prefeitura, mas do próprio condomínio. O artigo 1.337 do Código Civil permite que o condomínio aplique multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial mensal ao morador que descumprir qualquer dos deveres previstos no artigo 1.336, incluindo a alteração de fachada. Decisões recentes do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reforçam que ignorar a convenção do prédio pode resultar em consequências severas quando o caso chega ao Judiciário. A tabela abaixo compara os dois modelos de punição:
| Critério | Espanha | Brasil |
|---|---|---|
| Origem da punição | Ordenanças municipais e Lei de Propriedade Horizontal | Convenção do condomínio e Código Civil |
| Valor da multa | Até 3.000 euros (até 20.000 por gases) | Até 5 vezes a taxa condominial mensal |
| Quem aplica | Prefeitura e comunidade de condôminos | O próprio condomínio, via síndico |
| Consequência extra | Remoção e recomposição da fachada | Remoção, recomposição e ação judicial |
| Responsabilidade técnica | Real Decreto 115/2017 (gases fluorados) | ABNT NBR 16655 e ART obrigatória |
Existe algum caminho legal para instalar o ar-condicionado na fachada?
Sim, e ele passa obrigatoriamente pela assembleia de condôminos. A Lei 14.405/2022 facilitou o processo ao reduzir o quórum necessário para aprovação de mudanças na fachada de dois terços para maioria simples em alguns casos. Mas a aprovação em assembleia continua sendo etapa incontornável quando a instalação for visível externamente. Além da autorização coletiva, a instalação deve seguir a ABNT NBR 16655 e ser acompanhada de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) assinada por engenheiro habilitado, exigência que protege tanto o morador quanto o condomínio em caso de acidente ou dano estrutural.
Um projeto em tramitação no Congresso Nacional pode mudar parte desse cenário: o PL 7.033/2025, apresentado pelo deputado Duda Ramos, propõe obrigar que novos prédios já saiam da planta com infraestrutura completa para instalação de ar-condicionado, eliminando a necessidade de furar vigas ou instalar suportes externos visíveis nas construções futuras.
Vale checar a convenção antes de comprar o aparelho este verão?
A resposta é sim, e o raciocínio é direto: a multa, a remoção forçada e o custo de recompor a fachada somam sempre mais do que qualquer aparelho de ar-condicionado. No Brasil e na Espanha, o ponto de partida legal é o mesmo: a fachada pertence a todos, e nenhum conforto individual autoriza alterar um espaço coletivo sem o aval de quem também é dono dele. Checar a convenção, conversar com o síndico e, se necessário, levar o pedido à assembleia custa tempo, mas evita o tipo de surpresa que chega junto com a conta.