Em 2026 a Reforma Tributária passou a valer no mercado imobiliário. IVA Dual inicia com CBS e IBS de 0,1%, redutores de base e alíquotas, afetando contratos de compra, venda e aluguel na fase de transição.
Em 2026, marca o início prático da Reforma Tributária no mercado imobiliário. As regras que antes estavam no papel agora entram nos contratos, afetando compra, venda e aluguel de imóveis com o começo do IVA Dual.
O que muda no mercado imobiliário com a Reforma Tributária em 2026?
O ano de 2026 inaugura o período de transição previsto pela Emenda Constitucional nº 132 de 2023, que criou o IVA Dual. No setor imobiliário, as mudanças já impactam planejamento financeiro, precificação e contratos de longo prazo.
Com a regulamentação da Lei Complementar nº 214 de 2025, o mercado passa a operar sob um regime específico. A lógica deixa de ser cumulativa e passa a permitir créditos, alterando profundamente a forma de calcular tributos na construção.
Quais são as alíquotas do IVA Dual aplicadas em 2026?
Durante o chamado “ano teste”, o governo definiu alíquotas reduzidas para avaliar arrecadação e adaptação do sistema. Esses percentuais já exigem controle detalhado dos créditos tributários, conforme você vê a seguir.
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- CBS Federal: alíquota de 0,1% compensável com PIS e Cofins.
- IBS Estadual e Municipal: alíquota de 0,1% também compensável.
Como funciona o redutor de ajuste nos imóveis?
O setor imobiliário não paga imposto sobre o valor total do imóvel. A base de cálculo do IBS e da CBS exclui o valor do terreno, por meio do chamado redutor de ajuste, evitando tributação excessiva.
A fórmula considera o valor da operação menos o redutor definido em lei. Além disso, há redução de alíquota de 20% para venda e aluguel e de 40% para incorporação e loteamento.
O que muda para quem aluga imóveis em 2026?
No aluguel, a transição mantém proteções importantes. A locação residencial por pessoa física continua sem tributação direta, preservando o acesso à moradia e evitando repasses imediatos ao inquilino.
Já o aluguel via pessoa jurídica entra em nova lógica. Empresas locatárias passam a aproveitar créditos tributários, o que tende a reorganizar preços no mercado comercial ao longo da transição.
Por que os preços dos imóveis podem oscilar em 2026?
Apesar do receio de aumentos bruscos, a transição é gradual até 2033. Em 2026, ocorre uma mudança de preços relativos, com impactos diferentes conforme o perfil do imóvel e o regime aplicável.
- Imóveis de luxo: podem ter maior peso tributário no novo modelo.
- Habitação popular: conta com redutores e possíveis isenções.
- Construção nova: pode ficar mais eficiente com créditos de insumos.
Em 2026, a transparência vira regra no setor. Entender como o IVA Dual entra no contrato é decisivo para evitar surpresas e fazer negócios mais seguros nesta nova fase do mercado imobiliário brasileiro.