Em contratos de locação residencial na Espanha e no Brasil, uma dúvida recorrente é quem deve pagar por consertos e melhorias no imóvel. A legislação de ambos os países traz regras específicas sobre reparações, custos e prazos, ajudando a prevenir conflitos, organizar despesas e manter a casa em condições adequadas de uso durante todo o contrato.
Quem paga as reparações no contrato de arrendamento
De acordo com a LAU, o proprietário é, como regra, o responsável por realizar as reparações necessárias para manter o imóvel em condições de habitabilidade, sem repassar esses custos diretamente ao inquilino por meio de aumento de aluguel. Enquadram-se aí problemas de estrutura, infiltrações graves, defeitos nas instalações fixas de água, eletricidade ou gás e outros danos que impeçam o uso normal da habitação.
Essas reparações são indispensáveis para garantir o uso pactuado no contrato, já que o imóvel deve ser entregue e mantido em estado apto a ser habitado. Melhorias opcionais — como reformas estéticas, modernizações voluntárias ou atualização de equipamentos — também costumam recair sobre o proprietário, salvo acordo escrito entre as partes, sempre respeitando os limites da LAU.
Como a responsabilidade por reparos funcionará no Brasil em 2026
No Brasil, em 2026, a responsabilidade pelos reparos em um imóvel alugado seguirá as diretrizes da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que, assim como a LAU espanhola, divide as obrigações entre locador (proprietário) e locatário (inquilino). A chave é analisar a natureza do dano, o desgaste natural e a finalidade do imóvel descrita no contrato.
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O proprietário deve entregar e manter o imóvel em condições de uso e habitabilidade, respondendo por problemas estruturais, vícios ocultos e desgastes naturais, enquanto o inquilino assume a manutenção de rotina e prejuízos causados por mau uso, negligência ou falta de cuidado ao longo da locação.
Quais reparações ficam a cargo do inquilino
A palavra-chave “reparações em um aluguel” também abrange pequenas reparações que, pela LAU, são de responsabilidade do inquilino. As “pequenas reparações” decorrentes do desgaste normal pelo uso do imóvel devem ser assumidas pelo arrendatário, desde que sejam de baixo custo e ligadas ao dia a dia da utilização da casa.
Quando o dano não decorre apenas do uso normal, mas de mau uso, negligência ou manipulação imprópria por parte do inquilino, a responsabilidade também recai sobre ele, mesmo em problemas de maior porte. Nesses casos, o arrendatário deve assumir o custo dos reparos, pois a causa está ligada ao seu comportamento, e não a um defeito do imóvel ou ao simples desgaste natural.
Como funcionam prazos de obras, redução de aluguel e dever de comunicação
A legislação sobre reparações em imóveis arrendados fixa limites de tempo para execução das obras, evitando que o inquilino permaneça por longos períodos em uma casa parcialmente inutilizável. Em regra, a duração dessas intervenções não deve ultrapassar 20 dias, salvo situações excepcionais devidamente justificadas pelo tipo ou complexidade da obra.
Se as obras tornam necessário o abandono temporário do imóvel, pode haver redução proporcional do aluguel ou até suspensão do pagamento. O inquilino também deve notificar o proprietário de forma imediata sobre qualquer necessidade relevante de reparação e permitir o acesso de técnicos, em dia e horário combinados, guardando sempre comprovantes de despesas quando houver acordo de reembolso.
Como evitar conflitos e proteger seus direitos no arrendamento
Para reduzir disputas sobre reparações em contratos de arrendamento, é essencial detalhar no contrato, de forma clara e objetiva, quais tipos de consertos caberão a cada parte, sempre em conformidade com a LAU ou com a Lei do Inquilinato. Registrar o estado do imóvel na entrega das chaves, com fotos, laudo de vistoria e inventário, é decisivo para comprovar responsabilidades futuras.
Se você já está enfrentando problemas com reparações ou não sabe o que realmente deve pagar, não espere o conflito explodir ou virar ação judicial. Busque orientação jurídica especializada agora, revise o seu contrato imediatamente e exija os ajustes necessários antes que pequenos desacordos se transformem em prejuízos graves e praticamente irreversíveis para o seu bolso.