O tema da transferência de imóvel de pais para filhos ainda gera muitas dúvidas em famílias que querem organizar o patrimônio de forma estratégica, econômica e alinhada às mudanças da Reforma Tributária. Em 2026, as regras do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cobrado pelos estados, ganharam destaque, e é essencial entender que não existe, em âmbito nacional, uma regra geral que isente automaticamente pessoas acima de 60 anos do pagamento desse imposto; os benefícios costumam estar ligados ao valor do imóvel, ao tipo de bem e à legislação específica de cada estado, e não diretamente à idade do doador.
O que significa transferir imóvel para filhos sem pagar imposto?
A expressão transferir imóvel para os filhos sem pagar imposto se refere a situações em que há isenção ou redução do ITCMD, previstas em leis estaduais, normalmente em razão do valor do imóvel ou do fato de ser imóvel de baixa renda ou único bem destinado à moradia da família. Em geral, esses limites são fixados em unidades de referência locais (como UFESP, VRM, entre outras).
Assim, não é a idade do doador que garante a isenção, mas sim o enquadramento do imóvel nas regras estaduais vigentes. A idade pode influenciar em benefícios de custo em cartórios para pessoas idosas e de baixa renda, porém raramente é critério central para afastar o ITCMD, o que torna indispensável a análise da norma de cada estado.
Como funciona a transferência de imóvel de pais com mais de 60 anos?
O processo de transferência de imóvel para filhos por pais com mais de 60 anos começa pela análise do imóvel: quitação, existência de ônus, matrícula atualizada e concordância de todos os coproprietários. Também é necessário verificar no estado do imóvel se há isenção, redução de alíquota ou regras específicas que possam tornar a operação mais vantajosa.
Em muitos casos, a doação é feita com reserva de usufruto, em que os pais transferem a nua-propriedade aos filhos, mas mantêm o direito de uso e moradia enquanto viverem. Esse modelo é muito utilizado no planejamento sucessório para evitar conflitos futuros e simplificar o inventário, sem que os doadores percam sua segurança.
Quais taxas e custos permanecem mesmo com isenção de imposto?
Mesmo quando há isenção de ITCMD, a família precisa se organizar para arcar com as despesas obrigatórias da operação, pois elas podem ser significativas dependendo do valor venal do imóvel. Isso vale tanto para imóveis urbanos quanto rurais, já que o cálculo costuma considerar referências da fazenda estadual ou do município.
Entre os principais gastos que devem ser considerados, destacam-se:
- Taxas cartorárias para lavratura da escritura pública de doação;
- Custos de registro do imóvel em nome dos filhos;
- Eventuais emolumentos e certidões exigidos pelo cartório ou pelo estado;
- Despesas com avaliação fiscal quando o fisco entende que o valor declarado está abaixo do valor de referência.
Confira o vídeo compartilhado pelo canal do YouTube Me Julga – Cíntia Brunelli dando dicas de como fazer o processo de tranferência de imóveis para os filhos.
Quais cuidados tomar ao transferir imóvel para filhos sem imposto?
Mesmo quando o estado permite a doação de imóvel aos filhos com isenção de ITCMD, é fundamental observar limites de valor, efeitos sucessórios e acordos entre os herdeiros. A legislação estadual pode estar em constante ajuste em razão da Reforma Tributária, o que exige consulta atualizada às alíquotas, tetos de isenção e exigências documentais em 2026.
Do ponto de vista técnico, a doação aos filhos, por padrão, é considerada adiantamento de legítima, o que significa que, no futuro inventário, esse bem deverá ser levado à colação para verificar se todos os herdeiros receberam parcelas proporcionais. Para que a doação seja tratada como algo retirado da parte disponível do patrimônio, é crucial constar na escritura que o imóvel está sendo doado “à conta da parte disponível”, evitando questionamentos e reequilíbrios forçados na partilha.
Como decidir agora sobre a doação do imóvel em vida?
A decisão de doar um imóvel em vida precisa estar alinhada ao seu bem-estar, à sua segurança financeira e ao equilíbrio entre os herdeiros, especialmente diante da tendência de aumento da progressividade do ITCMD. Comparar custos, prazos e burocracia da doação em vida com o inventário futuro é essencial para não ser surpreendido por mudanças legislativas e pela valorização do bem.
Se você está avaliando transferir um imóvel para os filhos, não deixe essa análise para depois: consulte imediatamente a legislação do seu estado, fale com um advogado ou contador de sua confiança e organize um planejamento sucessório completo. Cada ano de espera pode significar mais imposto, mais burocracia e maior risco de conflito familiar — agir agora, com informação e apoio técnico, é a forma mais segura de proteger seu patrimônio e garantir uma sucessão justa.