Em 2026, entendimento do STJ permite retirar o desconto de pontualidade e aplicar multa por atraso no aluguel. Justiça separou incentivo e sanção, autorizando cobrança conjunta quando prevista em contrato e elevando o custo da inadimplência.
A regra do “pague em dia e ganhe desconto” ganhou força jurídica. Um entendimento consolidado permite que o locador retire o abono de pontualidade e aplique multa quando há atraso, elevando o custo da inadimplência e mudando a dinâmica dos contratos de locação.
O que mudou no entendimento da Justiça sobre o atraso?
O Superior Tribunal de Justiça consolidou que o desconto de pontualidade e a multa moratória possuem naturezas distintas. O desconto é um incentivo ao pagamento antecipado, enquanto a multa é sanção pelo descumprimento do prazo contratual.
Com isso, caiu o argumento de “punição dupla”. A Justiça passou a admitir a cobrança conjunta quando prevista em contrato, fortalecendo a segurança jurídica do locador e impondo maior disciplina financeira ao inquilino.
Como funciona o cálculo quando o aluguel atrasa?
No atraso, o valor não retorna apenas ao preço cheio. O inquilino perde o bônus e ainda sofre acréscimos contratuais, o que eleva a dívida imediatamente, como ocorre nas situações abaixo.
- Pagamento antecipado: aplica-se o abono e o valor fica abaixo do nominal.
- Pagamento no vencimento: cobra-se o valor cheio previsto em contrato.
- Pagamento em atraso: perde-se o desconto e soma-se a multa e juros.
Por que isso não é considerado punição dupla?
O desconto é uma liberalidade do proprietário, que abre mão de parte do valor para garantir previsibilidade de caixa. Já a multa existe para compensar o atraso e seus impactos financeiros.
Os ministros entenderam que proibir a cumulação desestimularia o bônus. Na prática, os bons pagadores perderiam o benefício, tornando o sistema menos equilibrado para quem cumpre o contrato.
Quais cuidados inquilinos e proprietários devem ter?
A nova regra exige atenção redobrada na redação do contrato e no planejamento financeiro mensal, especialmente para evitar surpresas no valor cobrado, como mostram os pontos a seguir.
- Valor real do aluguel: deve estar claramente indicado, separado do bônus.
- Percentual do desconto: abatimentos exagerados podem ser questionados.
- Limite da multa: em geral, até 10% em contratos residenciais.
Qual é o impacto prático dessa decisão para 2026?
Na rotina, a pontualidade passou a representar economia direta. Um atraso curto pode elevar a cobrança em mais de dois dígitos percentuais, afetando orçamentos apertados.
Para evitar o “combo” legalizado, a alternativa é renegociar antes do vencimento. Após a data, o locador passa a ter o direito legítimo de retirar o desconto e aplicar a penalidade prevista.