A inadimplência condominial permite execução direta e penhora do imóvel, inclusive bem de família. O CPC classifica a taxa como título executivo, e o STJ autoriza bloqueio, penhora e leilão para quitar a dívida.
A inadimplência em condomínio deixou de ser apenas um problema administrativo e passou a ter consequências severas. Decisões do STJ e regras claras do Código de Processo Civil permitem a cobrança rápida, inclusive com penhora do imóvel, mesmo quando ele é bem de família.
Por que a dívida de condomínio tem tratamento diferente?
A taxa condominial possui natureza jurídica propter rem, ou seja, a obrigação está diretamente ligada ao imóvel. Isso significa que a dívida acompanha a unidade, independentemente de quem seja o proprietário ou morador naquele momento.
Esse entendimento protege a coletividade, já que o não pagamento de um condômino gera aumento do rateio para todos os demais. Por isso, a Justiça reconhece a prioridade da cota condominial em relação a outras dívidas civis comuns.
Quando o imóvel pode ser penhorado por dívida condominial?
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a proteção do bem de família não se aplica às dívidas de condomínio, conforme exceção legal expressa. Os principais fundamentos estão listados a seguir.
LeiaTambém
- Bem de família: a impenhorabilidade não vale para dívida condominial, conforme Art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990.
- Jurisprudência do STJ: decisões como o REsp 1.473.484/RS autorizam a penhora do único imóvel residencial.
- Finalidade da taxa: a cota garante conservação, segurança e funcionamento do próprio prédio.
O que mudou na cobrança após o novo CPC?
Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015), a taxa condominial passou a ser classificada como título executivo extrajudicial, nos termos do Art. 784, inciso X.
Na prática, isso elimina a fase de discussão da dívida. O condomínio pode propor diretamente a ação de execução, acelerando prazos e permitindo medidas como bloqueio de contas e penhora de bens em poucos dias.
Quais são as etapas da execução da dívida de condomínio?
Após o ajuizamento da execução, o processo segue uma ordem legal rígida, definida no CPC, que prioriza a satisfação rápida do crédito condominial. As principais etapas e consequências são as seguintes.
- Citação do devedor: o morador tem 3 dias para pagar, conforme Art. 829 do CPC.
- Penhora de valores: ocorre bloqueio online via SISBAJUD, nos termos do Art. 854 do CPC.
- Leilão do imóvel: se a dívida persistir, o bem pode ser vendido judicialmente, conforme Art. 879 do CPC.
Como o morador pode evitar a penhora do imóvel?
A melhor estratégia é agir antes da judicialização. Negociar diretamente com o síndico reduz custos e evita a incidência de honorários advocatícios e custas processuais, que podem elevar muito o valor final da dívida.
Se a execução já tiver sido iniciada, o Art. 916 do CPC permite o parcelamento judicial, com pagamento de 30% de entrada e o restante em até seis parcelas, evitando medidas mais graves e a perda do imóvel.