O mercado de aluguel em Buenos Aires entra em 2026 bem diferente dos anos anteriores: depois de um ciclo de disparada de preços, contratos engessados e pouca oferta, a locação residencial passa a operar com regras mais flexíveis, mais imóveis disponíveis e valores um pouco mais previsíveis, num contexto em que investidores começam a comparar com mais atenção as novas regras fiscais e regulatórias do Brasil.
Como está o mercado de aluguel em Buenos Aires em 2026
Especialistas descrevem um ambiente mais equilibrado, com menos tensão entre proprietários e inquilinos e mais espaço real para negociação. A ampliação da oferta reduziu a pressão sobre os valores mensais e devolveu ao locatário a possibilidade de comparar alternativas antes de fechar negócio.
Os reajustes passaram a acompanhar mais de perto a inflação, o que facilita o planejamento de famílias e investidores. O valor médio de um departamento de dois ambientes gira em torno de 730 mil pesos, ainda exigindo esforço do locatário, mas sem as quebras abruptas de renda de ciclos anteriores.
Como evoluíram a oferta e os preços em Buenos Aires e no Brasil
Em 2026, Buenos Aires registra volume elevado de propriedades publicadas e maior diversidade de condições contratuais. As regras que substituíram a antiga Lei de Aluguéis abriram espaço para renegociações mais frequentes e acordos diretos, recolocando no mercado muitos imóveis que estavam fora de circulação.
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Relatórios de plataformas especializadas indicam número de apartamentos disponíveis cerca de três vezes maior que o piso de 2023 e aumentos médios em torno de 2% ao mês, com alta acumulada pouco acima de 30% em 2025. No Brasil, a reforma tributária tende a elevar o custo efetivo da oferta formal de imóveis, pressionando novos contratos em grandes capitais.
Qual é o papel do crédito hipotecário e do financiamento imobiliário
O retorno gradual do crédito hipotecário em 2025 é peça-chave para entender o aluguel em Buenos Aires em 2026. Entre janeiro e setembro de 2025 foram registradas cerca de 50 mil operações de compra e venda, 40% a mais que no ano anterior, com aproximadamente 22% das transações envolvendo hipoteca.
Esse movimento alivia a demanda de inquilinos que migram para a casa própria e redefine a estratégia de quem compra para investir, com rentabilidade bruta em dólares entre 5% e 5,5% ao ano. No Brasil, a expectativa de Selic em torno de 12,25% em 2026 tende a facilitar o crédito imobiliário, reduzindo a pressão sobre aluguéis em alguns centros urbanos, ainda que sob custos tributários mais altos para proprietários.
Quais são as principais tendências e condições de negociação em 2026
As projeções indicam um mercado de aluguel mais dinâmico, sem mudanças abruptas, com renovação gradual de contratos antigos e menor dispersão de preços dentro de um mesmo bairro. Corretores relatam proprietários mais dispostos a ajustar expectativas de retorno para evitar vacância, enquanto inquilinos comparam mais opções e exigem maior transparência.
Algumas condições contratuais se consolidam como padrão básico tanto em Buenos Aires quanto, de forma crescente, no Brasil, especialmente com maior fiscalização, cruzamento de dados e redução de contratos informais. Entre os principais pontos de atenção, destacam-se:
- Prazo médio entre 24 e 36 meses, com possibilidade de revisão anual dos valores.
- Reajustes indexados à inflação em pesos ou a índices como IPCA e IGP-M no Brasil.
- Uso ampliado de seguros de caução, garantias bancárias e fiador tradicional.
- Maior detalhamento da divisão de condomínio, impostos, taxas e serviços.
Quais fatores considerar agora e como agir no mercado de aluguel
Na negociação, locatários e proprietários olham além do valor mensal, avaliando previsibilidade de reajustes, estado do imóvel, segurança da região, regras de rescisão e impacto de impostos locais e nacionais. A experiência recente de alta volatilidade cambial, inflação e mudanças regulatórias torna a clareza contratual ainda mais decisiva para evitar conflitos e preservar retorno de longo prazo.
Se você pretende alugar ou investir em 2026, em Buenos Aires ou no Brasil, não adie sua análise: compare cenários regulatórios, custos tributários e riscos de inflação agora, selecione 2 ou 3 imóveis-alvo, revise cada cláusula com apoio profissional e feche o negócio antes que um novo ciclo econômico volte a pressionar preços, reduza oportunidades e limite seu poder de negociação.