Em contratos de aluguel em Minas Gerais, a escolha e a aceitação do fiador ainda geram muitas dúvidas para proprietários e inquilinos, principalmente sobre a possibilidade de recusa de fiador de outro estado e a necessidade de justificativa escrita, tema que envolve a Lei do Inquilinato, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a prática consolidada no mercado imobiliário, bem como orientações de órgãos como Procon-MG e Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
O que a lei realmente diz sobre o fiador na locação?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula a locação de imóveis urbanos em todo o país e autoriza o locador a exigir garantias, como a fiança, sem determinar expressamente onde o fiador deve residir ou possuir bens. O foco da lei é a função da garantia, a responsabilidade do fiador e as hipóteses de exoneração da fiança.
Na prática, aplica-se uma combinação entre Lei do Inquilinato, Código Civil e entendimento de mercado: o locador tem liberdade para definir critérios razoáveis de aceitação, desde que não pratique discriminação ilegal nem imponha exigências abusivas, sob pena de questionamento com base no CDC e em decisões do TJMG.
O proprietário em Minas Gerais é obrigado a aceitar fiador de outro estado?
O entendimento predominante é que o proprietário em Minas Gerais não é obrigado a aceitar fiador de outro estado, pois isso pode tornar a execução judicial mais complexa, cara e demorada. A autonomia do credor para recusar o fiador se apoia no Código Civil e na lógica de reduzir o risco de inadimplência e a dificuldade de cobrança.
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Na análise de um fiador, proprietários e imobiliárias costumam observar critérios objetivos relacionados à capacidade de garantir o contrato e à facilidade de eventual execução judicial, especialmente quando o contrato envolve valores altos ou prazos longos. Entre os fatores mais comuns avaliados estão:
O locador precisa justificar por escrito a recusa do fiador?
Até 2025, não existe na Lei do Inquilinato obrigação expressa para o locador justificar por escrito a recusa de um fiador, seja de outro estado ou não. Contudo, órgãos como o Procon-MG e decisões judiciais indicam que a transparência é altamente recomendável e alinhada ao Código de Defesa do Consumidor quando houver relação de consumo.
Uma recusa sem motivo claro pode levantar suspeitas de discriminação ou prática abusiva, motivo pelo qual a apresentação de uma justificativa simples, por e-mail ou documento, demonstra boa-fé, reduz conflitos e serve como registro em eventual questionamento, prática que muitas imobiliárias já adotam em suas políticas internas.
Quais são as alternativas quando o fiador é recusado?
Quando o fiador é recusado, a Lei do Inquilinato permite outras formas de garantia, lembrando que o locador não pode exigir mais de uma garantia simultaneamente. A escolha costuma considerar o valor do aluguel, o perfil de risco e a realidade financeira do locatário.
Nesse cenário, locador e inquilino podem negociar entre diferentes modalidades para encontrar a opção mais viável e segura para ambos, como as seguintes:
| Garantia | Descrição |
|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito de até três meses de aluguel em conta poupança vinculada, com correção monetária. |
| Seguro-fiança | Apólice contratada em seguradora, que cobre o pagamento em caso de inadimplência. |
| Título de capitalização | Valor investido em título atrelado ao contrato, resgatável conforme regras estabelecidas. |
Como fechar um contrato de locação mais seguro e transparente?
Para evitar conflitos, é essencial que locador e inquilino definam desde o início quais serão os critérios para aceitação do fiador ou de outras garantias, registrando tudo por escrito, ainda que em e-mails formais. Informar exigências com antecedência, explicar recusas com base em critérios objetivos e apresentar alternativas legais de garantia tornam a relação muito mais previsível e segura.
Se você está prestes a assinar um contrato em Minas Gerais e enfrenta dúvidas sobre fiador de outro estado ou recusa de garantia, não espere o problema explodir: busque agora orientação jurídica ou junto ao Procon-MG, questione a imobiliária por escrito e exija transparência imediata, antes de se comprometer com um contrato que pode comprometer seu patrimônio e sua tranquilidade.