Laura, 42 anos, sempre morou de aluguel em Belo Horizonte e levava uma vida estável como professora de escola pública, pagando o aluguel em dia e cuidando do apartamento simples no bairro Sagrada Família, até que a morte do proprietário, Renato, e a chegada de seu herdeiro, Marcelo, mudaram totalmente sua rotina e colocaram em risco a continuidade de sua moradia.
O que acontece com o imóvel e o contrato de aluguel quando o proprietário morre
Com a morte de Renato e a abertura do inventário, o apartamento foi partilhado e ficou integralmente para Marcelo, que retornara do exterior e queria morar no imóvel com a família. Ao assumir a propriedade, ele acreditou que poderia exigir a saída imediata de Laura, mesmo com o contrato escrito de 30 meses ainda em vigor e sem qualquer infração por parte da inquilina.
Preocupada com a possibilidade de ser retirada do imóvel em poucos dias, Laura buscou a Defensoria Pública e foi orientada de que a morte do proprietário não encerra o contrato automaticamente. Nesse cenário, o herdeiro se torna o novo locador e assume a mesma posição do antigo proprietário, mantendo íntegros os direitos da inquilina previstos no contrato ainda vigente.
Por que o herdeiro não pode pedir o despejo imediato do inquilino
Insatisfeito com a permanência de Laura, Marcelo ingressou com ação de despejo em Belo Horizonte, pedindo a desocupação quase imediata. O caso chegou ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que avaliou tanto o contrato quanto a conduta da inquilina, além de verificar se havia algum fundamento legal urgente para o despejo.
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O TJMG concluiu que a morte do locador não legitima um despejo repentino quando o inquilino cumpre suas obrigações. Como Marcelo se sub-rogou na posição de Renato, ele teve de respeitar o contrato em vigor e a proteção da moradia de Laura, que não apresentava atraso, infração contratual ou qualquer motivo que justificasse uma medida extrema e imediata.
Qual é a lei que protege o inquilino em caso de herança do imóvel
A situação foi analisada com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações urbanas e prevê a sub-rogação do contrato em favor dos herdeiros. Isso significa que o vínculo não se rompe com a morte do proprietário, e o novo titular deve observar os mesmos termos, prazos e garantias previstos no contrato original.
Quando o herdeiro pretende retomar o imóvel apenas por vontade própria, a chamada denúncia vazia, a lei impõe algumas exigências formais que precisam ser rigorosamente respeitadas, evitando decisões precipitadas e protegendo o inquilino que está em dia com suas obrigações.
- Notificar formalmente o inquilino sobre a intenção de retomar o imóvel;
- Conceder prazo mínimo de 90 dias para desocupação, quando cabível;
- Respeitar o prazo de até 90 dias após o registro da propriedade para a denúncia vazia;
- Permitir a permanência até o fim do prazo determinado, salvo inadimplência ou infração contratual.
Como o Tribunal de Justiça de Minas Gerais decidiu o caso concreto
Ao julgar o recurso, o TJMG reforçou que o contrato de Laura permanecia válido e que a simples vontade de Marcelo de morar no imóvel não autorizava o despejo imediato. A corte destacou que a retomada é possível, mas apenas mediante o cumprimento dos requisitos legais, observando prazos, notificações e o devido processo judicial, com contraditório e ampla defesa.
Por isso, o pedido de despejo foi rejeitado, garantindo a permanência de Laura até o término do contrato, desde que continuasse pagando os aluguéis e encargos ao novo proprietário. O caso exemplifica como a Justiça mineira vem aplicando a Lei do Inquilinato para evitar despejos abruptos e preservar a segurança de quem cumpre o contrato.
Por que esse caso é um alerta para inquilinos e herdeiros de imóveis alugados
A história de Laura mostra que o falecimento do proprietário não autoriza mudanças bruscas na vida do inquilino que age corretamente, mas também evidencia que muitos herdeiros desconhecem a lei e tentam pressionar pela saída rápida e informal. Entender a sub-rogação do contrato e os prazos de notificação é essencial para evitar injustiças, conflitos familiares e litígios desnecessários na Justiça.
Se você é inquilino e enfrenta situação parecida, ou se é herdeiro de imóvel alugado e não sabe como agir, não espere ser surpreendido por uma ordem de saída ou por uma ação mal formulada: procure orientação jurídica imediatamente, reúna seus documentos e defenda seus direitos antes que um prazo seja perdido ou que uma decisão precipitada comprometa seu lar e sua segurança.