A partir de 2026, o Brasil enfrentará uma transformação significativa no sistema tributário, afetando diretamente quem vê em imóveis uma fonte importante de renda. Com a aprovação da Reforma Tributária, regulamentada pelo Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) substituirão parte dos tributos atuais, alterando a forma como os aluguéis de propriedades residenciais e comerciais são tributados.
Como os donos de imóveis serão afetados?
No novo regime, pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados ou que têm rendimentos anuais superiores a R$ 240 mil provenientes de locações serão enquadradas na nova estrutura tributária. Esses proprietários passarão a integrar a base de cálculo dos tributos unificados, IBS e CBS, com alíquotas média prevista de 26,5%. Essa medida busca aproximar a carga tributária entre pessoas físicas e jurídicas e coibir a “pejotização” dos contratos de locação.
Vale destacar que proprietários com até três imóveis ou com renda anual inferior a R$ 240 mil continuarão sob o regime de Imposto de Renda. No entanto, para aqueles que ultrapassarem esse limite, estima-se um aumento de 10% a 15% na carga tributária sobre as rendas provenientes de aluguel, impactando principalmente grandes investidores do setor.
Quais os desafios e oportunidades surgem?
A chegada das novas regras causa preocupação entre investidores e incorporadoras, especialmente no segmento de locação por temporada, que cresceu expressivamente nos últimos anos. As mudanças podem desestimular novos aportes em cidades turísticas, impactando negócios ligados a plataformas digitais como Airbnb e Booking.
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Apesar disso, especialistas apontam pontos positivos, como a maior transparência e a equiparação fiscal entre diferentes perfis de proprietários. Diante desse cenário, é importante que os locadores estejam atentos a alguns pontos-chave para adaptação:
- Analisar se sua carteira de imóveis ultrapassa o limite estipulado para tributação pelo novo regime
- Buscar orientação tributária para melhor planejamento financeiro
- Acompanhar as definições da Receita Federal sobre regras específicas até 2025
- Considerar diversificação de investimentos ou reorganização patrimonial para reduzir impactos
Leia mais: Limite anual de rendimentos define quem deve declarar o Imposto de Renda
Quando as novas regras passam a valer?
A transição da Reforma Tributária começará em 2026 e seguirá até 2033, com aplicação gradativa do IBS e CBS. Os impactos para grandes locadores devem ser percebidos a partir de 2027, quando as mudanças sobre a renda com aluguel entrarão em vigor de forma mais efetiva.
A Receita Federal já anunciou que, até o fim de 2025, detalhará todas as orientações técnicas para declaração e recolhimento, voltadas a quem atua com imóveis residenciais, comerciais ou de temporada. Por isso, a recomendação é ficar atento às novas diretrizes durante o período de adaptação e transição das normas.