Levantamento recente do IBGE nos revela que 12,3% dos domicílios próprios de brasileiros não estão em imóveis com título de registro regular. Esse dado é de 10% no meio urbano, mas chega a 26% no campo. A matrícula do imóvel, devidamente registrada em cartório, é elemento essencial no título de propriedade. Fora disso, trata-se de ocupação não regular, mera posse presumida e afastada da proteção jurídica. Esse é um fato social da maior gravidade, quando nos damos conta de que quase um em cada seis brasileiros reside em imóvel sem registro. Por óbvio, essa realidade adversa, atingindo cerca de 13 milhões de pessoas (de fato, os dados seriam subestimados) se apresenta mal dispersa no território nacional [ver quadro], já que as favelas e outras comunidades nascidas de ocupações, invasões e loteamentos clandestinos, estão concentradas em áreas mais pobres das cidades, nos cinturões suburbanos e em macrorregiões com menor renda, onde o grau informalidade às vezes se aproxima até da totalidade dos imóveis.
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Há desdobramentos variados dessa elevada proporção de urbanizações irregulares. Todos negativos, especialmente para os donos informais e suas famílias. Começa pela desproteção civil e patrimonial. O braço da lei, quando chega a entrar na comunidade, é para reprimir. Há exceções, raras, quando governos conseguem levar algum atendimento social ou obra de saneamento à comunidade. Serviços essenciais são, muitas vezes, controlados e apropriados pelos “donos” da comunidade. O mapeamento patrimonial não existe para efeitos da prefeitura local nem há policiamento regular. As cidades brasileiras são “partidas” entre territórios sob o manto da lei e aqueles sob domínio do crime. Contudo, a maioria esmagadora das pessoas aí residentes são cumpridoras de suas obrigações como cidadãs, têm emprego lícito e lutam para sobreviver apesar do aliciamento diário do “outro mundo” que ostenta as vantagens da delinquência. É uma situação desigual e dolorosa.
Haveria grande vantagem para largo segmento da população se as candidaturas para o próximo pleito eleitoral incluíssem a titulação das propriedades irregulares como prioridade, não só nos debates e promessas, mas nas agendas efetivas dos governos federal e estaduais. Reconheça-se: a regularização fundiária urbana é, eminentemente, um desafio de âmbito municipal. Depende do entendimento e mobilização dos prefeitos. Contudo, os governadores e o presidente da República podem e devem ser os maestros dessa mobilização, por meio de programas nacionais e estaduais de titulação de imóveis. Metas de titulação precisam ser firmadas em ações tripartites, nos três níveis de governo, com apoio direto da população interessada na titulação. A legislação pertinente já existe, fruto de iniciativas tanto à esquerda (Lula) quanto à direita (Michel Temer). A lei da Minha Casa, Minha Vida, em 2009, abrigou o conceito da “usucapião administrativa”, que facilitou a demarcação de imóveis e sua titulação, com a colaboração dos cartórios de registro. Em seguida, a Lei 13.465, de 2017, chamada de Reurb, aperfeiçoou os mecanismos para se implantar um programa ágil e efetivo de titulação em massa. A nova lei da usucapião – Lei 14.382, de 2022 – facilitou ainda mais a titulação definitiva.
Então, por que isso não acontece de modo mais intensivo? Os benefícios seriam e são extraordinários. Para o morador, há um leque inteiro de vantagens e ganhos pessoais. Antes de tudo, pela maior segurança pessoal e familiar. Comunidade titulada não é mais favela; passa a ser bairro, ainda que o aglomerado de casas permaneça igual. A polícia passa a ter a obrigação da vigilância. A posse do território já não será mais exclusiva dos bandidos. Recuperar territórios para o lado da lei é a obrigação primeira dos próximos governantes brasileiros. Além disso, para quem toma créditos, é fundamental o lastro de um imóvel próprio titulado como garantia e redução do custo financeiro.
Os efeitos positivos de se recuperar territórios chegam em cascata. O mais importante: a valorização dos imóveis com ganho patrimonial expressivo para as famílias lá residentes. Pensemos numa família residente de um imóvel com valor de R$ 100 mil, não regular. Uma vez titulado, o mesmo imóvel, com alguns reparos e benfeitorias valerá o dobro, talvez o triplo. Se, por hipótese, 5 milhões de famílias fossem afetadas por um programa nacional de titulação, o efeito redistributivo de riqueza poderia alcançar R$ 500 bilhões, quem sabe mais. A arrecadação do IPTU aumentaria sem aumento de alíquotas.
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Os benefícios quantificáveis não se atêm à criação de enorme valor patrimonial e redistribuição de riqueza. Há vantagens de recuperação de comércio. Hoje, várias prestações de serviços e suprimentos de bens essenciais são intermediados ou dominados por grupos criminosos. A urbanização formal promoverá o afastamento gradual do crime nas atividades comerciais. Florescerão também as iniciativas microempresariais nas comunidades, uma vez liberadas do jugo da bandidagem. Pedágios ao crime deixarão de ser pagos. O clima de insegurança e violência explícita deixará de existir. Quanto vale a titulação por esse aspecto do estado de espírito dos residentes? Na linha dos benefícios menos tangíveis, porém não menos relevantes, há a questão ambiental. As posses irregulares de imóveis em geral nascem de ocupações clandestinas em terrenos mais acidentados, em calhas secundárias de rios e lagos ou em prédios abandonados. Cada caso é um caso, e a determinação da viabilidade ambiental da regularização talvez seja a etapa mais exigente do processo de titulação. Por vezes, haverá a necessidade de relocalizar residências plantadas em áreas de risco ou APPs. Mas o ganho é evidente, não só na prevenção de calamidades e perdas de vidas, como também pela pegada ambiental ao se priorizar a propriedade acessível e estendida a todos os brasileiros.