{"id":256246,"date":"2026-07-28T06:35:00","date_gmt":"2026-07-28T09:35:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/?p=256246"},"modified":"2026-07-27T23:37:44","modified_gmt":"2026-07-28T02:37:44","slug":"apos-3-infiltracoes-em-um-ano-condominio-troca-reparos-de-emergencia-por-plano-anual-e-moradores-passam-a-ver-os-custos-antes-sob-o-artigo-1-348-do-codigo-civil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2026\/07\/28\/apos-3-infiltracoes-em-um-ano-condominio-troca-reparos-de-emergencia-por-plano-anual-e-moradores-passam-a-ver-os-custos-antes-sob-o-artigo-1-348-do-codigo-civil\/","title":{"rendered":"Ap\u00f3s 3 infiltra\u00e7\u00f5es em um ano, condom\u00ednio troca reparos de emerg\u00eancia por plano anual e moradores passam a ver os custos antes, sob o artigo 1.348 do C\u00f3digo Civil"},"content":{"rendered":"\n<!-- ===== EMFOCO-COMPONENTE-1-MANUTENCAO-CONDOMINIO-INICIO ===== -->\n<div id=\"emf-manutencao-condominio-resumo\">\n  <style>\n    #emf-manutencao-condominio-resumo * { box-sizing: border-box; }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo {\n      font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, \"Segoe UI\", Roboto, Arial, sans-serif;\n      background: #ffffff;\n      border: 1px solid #d8e2ec;\n      border-radius: 14px;\n      padding: 22px;\n      max-width: 680px;\n      margin: 24px auto;\n      box-shadow: 0 3px 16px rgba(0, 37, 89, 0.08);\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-head {\n      display: flex;\n      align-items: center;\n      gap: 12px;\n      margin-bottom: 18px;\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-monograma {\n      display: inline-block;\n      color: #002559;\n      font-family: var(--em-logo-font, Georgia, \"Times New Roman\", serif);\n      font-size: 31px;\n      line-height: 1;\n      font-weight: 700;\n      letter-spacing: -0.08em;\n      white-space: nowrap;\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-badge {\n      display: inline-flex;\n      align-items: center;\n      background: #002559;\n      color: #ffffff;\n      font-size: 12.5px;\n      font-weight: 750;\n      letter-spacing: 0.04em;\n      text-transform: uppercase;\n      padding: 7px 12px;\n      border-radius: 999px;\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-item {\n      display: flex;\n      gap: 10px;\n      align-items: flex-start;\n      margin-bottom: 12px;\n      min-width: 0;\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-item:last-child { margin-bottom: 0; }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-mark {\n      flex: 0 0 auto;\n      color: #002559;\n      font-weight: 800;\n      font-size: 14px;\n      margin-top: 1px;\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-item:nth-of-type(even) .emf-mark {\n      color: #174a7e;\n    }\n\n    #emf-manutencao-condominio-resumo .emf-item-text {\n      display: block;\n      color: #172536;\n      font-size: 15px;\n      line-height: 1.5;\n      font-weight: 500;\n      overflow-wrap: anywhere;\n    }\n  <\/style>\n\n  <div class=\"emf-head\">\n    <span class=\"emf-monograma\" aria-hidden=\"true\">EM<\/span>\n    <span class=\"emf-badge\">RESUMO<\/span>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"emf-item\"><span class=\"emf-mark\">\u2713<\/span><span class=\"emf-item-text\">O artigo 1.348 do C\u00f3digo Civil determina que diligenciar a conserva\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns \u00e9 uma obriga\u00e7\u00e3o legal do s\u00edndico.<\/span><\/div>\n  <div class=\"emf-item\"><span class=\"emf-mark\">\u2713<\/span><span class=\"emf-item-text\">A manuten\u00e7\u00e3o reativa (consertar apenas quando estraga) gera custos inflados pela pressa e repeti\u00e7\u00e3o de falhas estruturais.<\/span><\/div>\n  <div class=\"emf-item\"><span class=\"emf-mark\">\u2713<\/span><span class=\"emf-item-text\">Planos de manuten\u00e7\u00e3o anual reduzem surpresas no or\u00e7amento ao antecipar vistorias em fachadas, telhados e instala\u00e7\u00f5es.<\/span><\/div>\n  <div class=\"emf-item\"><span class=\"emf-mark\">\u2713<\/span><span class=\"emf-item-text\">Decis\u00f5es de gastos estruturais e contrata\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os continuados exigem delibera\u00e7\u00e3o e aprova\u00e7\u00e3o pr\u00e9via em assembleia.<\/span><\/div>\n  <div class=\"emf-item\"><span class=\"emf-mark\">\u2713<\/span><span class=\"emf-item-text\">Levantar o hist\u00f3rico financeiro de reparos passados \u00e9 o melhor argumento para convencer os cond\u00f4minos da troca de modelo.<\/span><\/div>\n<\/div>\n<!-- ===== EMFOCO-COMPONENTE-1-MANUTENCAO-CONDOMINIO-FIM ===== -->\n\n\n\n<p>No Edif\u00edcio Aurora, a rotina de manuten\u00e7\u00e3o sempre foi a mesma: esperar quebrar para consertar. Bombeamento parou, chamava-se algu\u00e9m \u00e0s pressas; caiu um reboco, corria-se atr\u00e1s de um pedreiro. Funcionava mal e barato, na apar\u00eancia. Os moradores reclamavam pouco, porque cada conserto isolado parecia pequeno diante do or\u00e7amento do m\u00eas.<\/p>\n\n\n\n<p>O problema apareceu quando&nbsp;<strong>tr\u00eas infiltra\u00e7\u00f5es<\/strong>&nbsp;surgiram em menos de um ano, sempre no mesmo trecho da fachada. Cada reparo emergencial era mais caro que o anterior, feito com pressa e sem resolver a causa. A \u00e1gua voltava, o gesso estufava de novo e a conta subia. Foi quando uma moradora, engenheira, levou uma proposta diferente \u00e0 assembleia: em vez de apagar inc\u00eandios, contratar um plano de manuten\u00e7\u00e3o anual.<\/p>\n\n\n\n<p>A ideia gerou resist\u00eancia imediata: por que gastar com preven\u00e7\u00e3o se o pr\u00e9dio ainda estava de p\u00e9? Aos poucos, por\u00e9m, os n\u00fameros come\u00e7aram a falar mais alto do que a desconfian\u00e7a, e o debate exp\u00f4s uma quest\u00e3o que muitos condom\u00ednios evitam encarar.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuidar de um pr\u00e9dio \u00e9 diferente de reagir a emerg\u00eancias. A manuten\u00e7\u00e3o preventiva permite enxergar os custos com anteced\u00eancia e distribu\u00ed-los, enquanto o modelo de s\u00f3 consertar quando estraga transforma cada problema em uma despesa imprevista e, muitas vezes, maior. E h\u00e1 um respons\u00e1vel claro por essa conserva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<!-- ===== EMFOCO-COMPONENTE-2-MANUTENCAO-CONDOMINIO-INICIO ===== -->\n<div id=\"emf-analisador-condominio\">\n  <style>\n    #emf-analisador-condominio * { box-sizing: border-box; }\n    \n    #emf-analisador-condominio {\n      font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, \"Segoe UI\", Roboto, Arial, sans-serif;\n      background: #ffffff;\n      border: 1px solid #d8e2ec;\n      border-radius: 12px;\n      padding: 24px;\n      max-width: 680px;\n      margin: 24px auto;\n      color: #172536;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-header {\n      margin-bottom: 20px;\n      text-align: center;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-title {\n      display: block;\n      font-size: 20px;\n      font-weight: 700;\n      color: #002559;\n      margin-bottom: 8px;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-subtitle {\n      display: block;\n      font-size: 14.5px;\n      color: #52677b;\n      line-height: 1.4;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-action-box {\n      display: flex;\n      gap: 10px;\n      margin-bottom: 24px;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-btn {\n      flex: 1;\n      padding: 12px 6px;\n      background: #ffffff;\n      border: 1px solid #d8e2ec;\n      border-radius: 8px;\n      font-size: 14px;\n      font-weight: 600;\n      color: #52677b;\n      cursor: pointer;\n      transition: all 0.2s ease;\n      text-align: center;\n      line-height: 1.3;\n      display: flex;\n      align-items: center;\n      justify-content: center;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-btn:hover {\n      background: #eef4f9;\n      color: #174a7e;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-btn[aria-pressed=\"true\"] {\n      background: #002559;\n      border-color: #002559;\n      color: #ffffff;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-btn:focus-visible {\n      outline: 2px solid #174a7e;\n      outline-offset: 2px;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-panel-view {\n      background: #eef4f9;\n      border-radius: 8px;\n      padding: 20px;\n      display: flex;\n      flex-direction: column;\n      gap: 16px;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-panel-row {\n      display: flex;\n      flex-direction: column;\n      gap: 4px;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-label {\n      font-size: 12.5px;\n      font-weight: 700;\n      color: #174a7e;\n      text-transform: uppercase;\n      letter-spacing: 0.05em;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-value {\n      font-size: 15px;\n      line-height: 1.5;\n      font-weight: 500;\n      color: #172536;\n      overflow-wrap: anywhere;\n    }\n\n    #emf-analisador-condominio .emf-footer {\n      margin-top: 20px;\n      font-size: 12px;\n      color: #52677b;\n      text-align: center;\n      line-height: 1.4;\n      border-top: 1px solid #d8e2ec;\n      padding-top: 16px;\n    }\n\n    @media (max-width: 480px) {\n      #emf-analisador-condominio .emf-action-box {\n        flex-direction: column;\n      }\n      #emf-analisador-condominio {\n        padding: 16px;\n      }\n    }\n  <\/style>\n\n  <div class=\"emf-header\">\n    <span class=\"emf-title\">Comparativo de Modelos de Gest\u00e3o<\/span>\n    <span class=\"emf-subtitle\">Selecione o modelo de manuten\u00e7\u00e3o para avaliar o impacto financeiro e organizacional na rotina do condom\u00ednio.<\/span>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"emf-action-box\" role=\"group\" aria-label=\"Tipos de gest\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o condominial\">\n    <button type=\"button\" class=\"emf-btn\" id=\"emf-btn-reativa\" aria-pressed=\"true\">Manuten\u00e7\u00e3o Reativa (Emergencial)<\/button>\n    <button type=\"button\" class=\"emf-btn\" id=\"emf-btn-preventiva\" aria-pressed=\"false\">Manuten\u00e7\u00e3o Preventiva (Plano Anual)<\/button>\n  <\/div>\n\n  <div class=\"emf-panel-view\" aria-live=\"polite\" id=\"emf-conteudo-painel\">\n    <!-- Injetado dinamicamente via JS -->\n  <\/div>\n\n  <div class=\"emf-footer\">\n    An\u00e1lise alinhada ao dever de conserva\u00e7\u00e3o do s\u00edndico previsto no Artigo 1.348 do C\u00f3digo Civil brasileiro.\n  <\/div>\n<\/div>\n\n<script>\n  (function () {\n    const widget = document.getElementById(\"emf-analisador-condominio\");\n    if (!widget) return;\n\n    const btnReativa = document.getElementById(\"emf-btn-reativa\");\n    const btnPreventiva = document.getElementById(\"emf-btn-preventiva\");\n    const panelContainer = document.getElementById(\"emf-conteudo-painel\");\n\n    const data = {\n      reativa: [\n        { label: \"Din\u00e2mica Operacional\", value: \"Aguarda o equipamento parar ou a estrutura falhar para buscar uma solu\u00e7\u00e3o pontual \u00e0s pressas.\" },\n        { label: \"Impacto no Or\u00e7amento\", value: \"Despesas imprevis\u00edveis que exigem taxas extras frequentes; o custo da urg\u00eancia e da falta de cota\u00e7\u00e3o torna cada reparo isoladamente mais caro.\" },\n        { label: \"Conformidade Legal\", value: \"Pode expor o s\u00edndico a questionamentos sobre omiss\u00e3o no dever de conserva\u00e7\u00e3o constante das \u00e1reas comuns previsto em lei.\" }\n      ],\n      preventiva: [\n        { label: \"Din\u00e2mica Operacional\", value: \"Programa\u00e7\u00e3o de inspe\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas e vistorias em fachadas, telhados, sistemas el\u00e9tricos e hidr\u00e1ulicos.\" },\n        { label: \"Impacto no Or\u00e7amento\", value: \"Custos antecipados, distribu\u00eddos ao longo do ano e previstos no planejamento financeiro ordin\u00e1rio, reduzindo o impacto de surpresas.\" },\n        { label: \"Conformidade Legal\", value: \"Atendimento rigoroso ao artigo 1.348 do C\u00f3digo Civil, garantindo transpar\u00eancia de contas e seguran\u00e7a jur\u00eddica para a administra\u00e7\u00e3o.\" }\n      ]\n    };\n\n    function updatePanel(isReativa) {\n      btnReativa.setAttribute(\"aria-pressed\", isReativa);\n      btnPreventiva.setAttribute(\"aria-pressed\", !isReativa);\n      \n      const key = isReativa ? \"reativa\" : \"preventiva\";\n      const currentData = data[key];\n      panelContainer.innerHTML = \"\";\n\n      currentData.forEach(function (item) {\n        const row = document.createElement(\"div\");\n        row.className = \"emf-panel-row\";\n\n        const lbl = document.createElement(\"span\");\n        lbl.className = \"emf-label\";\n        lbl.textContent = item.label;\n\n        const val = document.createElement(\"span\");\n        val.className = \"emf-value\";\n        val.textContent = item.value;\n\n        row.appendChild(lbl);\n        row.appendChild(val);\n        panelContainer.appendChild(row);\n      });\n    }\n\n    btnReativa.addEventListener(\"click\", function () { updatePanel(true); 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Isso significa que manter o pr\u00e9dio em condi\u00e7\u00f5es de uso n\u00e3o \u00e9 um favor, e sim uma obriga\u00e7\u00e3o legal de quem administra. A manuten\u00e7\u00e3o preventiva se encaixa nesse dever de conserva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Vale lembrar que o s\u00edndico tamb\u00e9m presta contas \u00e0 assembleia e representa o condom\u00ednio. Decis\u00f5es relevantes de gasto, como a contrata\u00e7\u00e3o de um plano anual, costumam passar pela aprova\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos, o que d\u00e1 transpar\u00eancia e legitimidade \u00e0 escolha.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Emerg\u00eancia e preven\u00e7\u00e3o lado a lado<\/h2>\n\n\n\n<p>Um plano de manuten\u00e7\u00e3o n\u00e3o elimina emerg\u00eancias, mas reduz a frequ\u00eancia delas ao tratar as causas, e n\u00e3o s\u00f3 os sintomas. Fazer inspe\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas em telhados, prumadas, el\u00e9trica e fachada permite programar reparos, pedir or\u00e7amentos com calma e evitar o pre\u00e7o inflado da urg\u00eancia. J\u00e1 a manuten\u00e7\u00e3o reativa, feita no susto, tende a sair mais cara e a se repetir, como no caso das infiltra\u00e7\u00f5es do Aurora.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Por que o barato costuma sair caro<\/h2>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"573\" src=\"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL-1024x573.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-256444\" style=\"width:1170px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL-1024x573.png 1024w, https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL-300x168.png 300w, https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL-768x430.png 768w, https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL-750x420.png 750w, https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL-1140x638.png 1140w, https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/magnific_a-condominium-building-be_dIenx1yXSL.png 1344w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Ilustra\u00e7\u00e3o mostra um edif\u00edcio com sinais de desgaste, tubula\u00e7\u00f5es expostas e profissionais avaliando a estrutura.<\/figcaption><\/figure><\/div>\n\n\n<p>A conta que a moradora engenheira levou \u00e0 assembleia era desconfort\u00e1vel, mas honesta. Somados, os tr\u00eas reparos emergenciais da fachada tinham custado mais do que custaria um ano de manuten\u00e7\u00e3o programada, e mesmo assim o problema n\u00e3o fora resolvido. Isso acontece porque o conserto de urg\u00eancia paga o pre\u00e7o da pressa: m\u00e3o de obra imediata, materiais sem cota\u00e7\u00e3o e interven\u00e7\u00f5es que atacam o efeito vis\u00edvel, n\u00e3o a origem. Quando a causa permanece, a despesa volta. Enxergar o custo total ao longo do tempo, e n\u00e3o apenas o valor de cada chamado isolado, \u00e9 o que ajuda o condom\u00ednio a decidir com a cabe\u00e7a, e n\u00e3o no susto. Foi esse racioc\u00ednio, e n\u00e3o um discurso, que virou a vota\u00e7\u00e3o no Aurora.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como o condom\u00ednio pode se organizar<\/h2>\n\n\n\n<p>Para uma decis\u00e3o bem fundamentada, o caminho passa por:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>levantar o hist\u00f3rico de reparos e seus custos ao longo do tempo;<\/li>\n\n\n\n<li>pedir&nbsp;<strong>or\u00e7amentos<\/strong>&nbsp;de empresas de manuten\u00e7\u00e3o predial;<\/li>\n\n\n\n<li>levar a proposta \u00e0 assembleia, com n\u00fameros claros, para vota\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n<li>considerar o fundo de reserva e o rateio na defini\u00e7\u00e3o do plano.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Documentar tudo, das atas \u00e0s notas fiscais, protege o s\u00edndico e d\u00e1 aos moradores a clareza que faltava no modelo antigo de apagar inc\u00eandios um a um, sem nunca enxergar o conjunto das despesas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Limites e responsabilidades<\/h2>\n\n\n\n<p>Adotar um plano anual n\u00e3o isenta o condom\u00ednio de gastos nem impede que imprevistos aconte\u00e7am. A obriga\u00e7\u00e3o legal \u00e9 de conservar, e a forma de faz\u00ea-lo depende do que a assembleia decidir e do or\u00e7amento dispon\u00edvel. Cada condom\u00ednio tem sua realidade, e o que funciona em um pr\u00e9dio pode n\u00e3o caber em outro. O ponto comum \u00e9 a responsabilidade de manter as \u00e1reas comuns em ordem, tarefa que a lei coloca no centro da administra\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio.<\/p>\n\n\n\n<p>Quest\u00f5es de manuten\u00e7\u00e3o e de quem paga pelos reparos geram muita d\u00favida, tema que o Em Foco abordou ao explicar mudan\u00e7as sobre a&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2026\/06\/06\/a-partir-de-agora-proprietarios-terao-que-pagar-pelos-reparos-em-suas-casas\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">responsabilidade dos propriet\u00e1rios por reparos em seus im\u00f3veis<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>A virada no Edif\u00edcio Aurora n\u00e3o veio de uma lei nova, mas de olhar os custos antes que a pr\u00f3xima infiltra\u00e7\u00e3o chegasse. Condom\u00ednios que trocam o improviso pela previs\u00e3o ganham em transpar\u00eancia, ainda que cada decis\u00e3o dependa da assembleia, do or\u00e7amento e da orienta\u00e7\u00e3o de profissionais de manuten\u00e7\u00e3o e, quando preciso, de um advogado.<\/p>\n\n\n\n<p>Fontes:&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/2002\/l10406compilada.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">C\u00f3digo Civil<\/a>;&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.stj.jus.br\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Superior Tribunal de Justi\u00e7a<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>EM RESUMO \u2713O artigo 1.348 do C\u00f3digo Civil determina que diligenciar a conserva\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns \u00e9 uma obriga\u00e7\u00e3o legal do s\u00edndico. \u2713A manuten\u00e7\u00e3o reativa (consertar apenas quando estraga) gera custos inflados pela pressa e repeti\u00e7\u00e3o de falhas estruturais. \u2713Planos de manuten\u00e7\u00e3o anual reduzem surpresas no or\u00e7amento ao antecipar vistorias em fachadas, telhados e instala\u00e7\u00f5es. 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