{"id":227518,"date":"2026-06-10T05:38:00","date_gmt":"2026-06-10T08:38:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/?p=227518"},"modified":"2026-06-10T05:42:57","modified_gmt":"2026-06-10T08:42:57","slug":"a-lei-confirma-o-condominio-pode-exigir-ate-20-a-mais-na-taxa-de-um-vizinho-que-possua-um-apartamento-turistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2026\/06\/10\/a-lei-confirma-o-condominio-pode-exigir-ate-20-a-mais-na-taxa-de-um-vizinho-que-possua-um-apartamento-turistico\/","title":{"rendered":"A lei confirma: o condom\u00ednio pode exigir at\u00e9 20% a mais na taxa de um vizinho que possua um apartamento tur\u00edstico"},"content":{"rendered":"\n

Colocar um apartamento no Airbnb sem avisar os vizinhos virou passado. Na Espanha e no Brasil, 2025 <\/strong>e 2026 <\/strong>trouxeram mudan\u00e7as que transformaram o condom\u00ednio em ator central da decis\u00e3o: sem aval coletivo, o aluguel de curta temporada pode ser barrado, multado e at\u00e9 suspenso judicialmente. Entender as regras de cada pa\u00eds \u00e9 essencial para quem investe, aluga ou simplesmente mora ao lado de quem o faz.<\/p>\n\n\n\n

Como a Espanha regulou o aluguel tur\u00edstico em condom\u00ednios?<\/h2>\n\n\n\n

A Espanha deu um passo definitivo em abril de 2025, quando entrou em vigor a Lei Org\u00e2nica 1\/2025<\/strong>, publicada no Bolet\u00edn Oficial del Estado (BOE)<\/strong><\/a>. A lei reformulou as normas de uso de im\u00f3veis residenciais com uma mudan\u00e7a direta: qualquer propriet\u00e1rio que queira transformar seu apartamento em alojamento tur\u00edstico<\/strong> precisa de aprova\u00e7\u00e3o expressa da comunidade de moradores antes de publicar um \u00fanico an\u00fancio.<\/p>\n\n\n\n

A lei exige o apoio de tr\u00eas quintos dos propriet\u00e1rios e das cotas de participa\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio. Sem esse qu\u00f3rum, o aluguel por temporada pode ser proibido \u2014 e, em caso de descumprimento, o propriet\u00e1rio fica sujeito a multas que podem chegar a 600 mil euros, al\u00e9m da suspens\u00e3o imediata da atividade.<\/p>\n\n\n\n

O pano de fundo \u00e9 um mercado habitacional pressionado. Em grandes cidades espanholas, o custo m\u00e9dio de um quarto j\u00e1 ultrapassa 500 euros mensais, chegando a 700 euros em capitais como Barcelona, Madri e Val\u00eancia. Cada im\u00f3vel desviado para uso tur\u00edstico reduz ainda mais a oferta de moradia est\u00e1vel para residentes.<\/p>\n\n\n\n

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Airbnb em condom\u00ednios depende de aprova\u00e7\u00e3o coletiva na Espanha e no Brasil<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

E no Brasil, o que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condom\u00ednios?<\/h2>\n\n\n\n

O Brasil tinha uma lacuna jur\u00eddica que gerou anos de decis\u00f5es contradit\u00f3rias nos tribunais estaduais. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a<\/strong> encerrou esse debate com uma tese vinculante para todo o pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

Segundo a decis\u00e3o oficial publicada pelo STJ<\/strong><\/a> no processo REsp 2.121.055\/MG, a oferta de im\u00f3vel residencial em plataformas como o Airbnb exige aprova\u00e7\u00e3o pr\u00e9via em assembleia condominial. O fundamento \u00e9 o art. 1.351 do C\u00f3digo Civil (Lei 10.406\/2002)<\/strong><\/a>: a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica reiterada de uma unidade por plataformas de curta dura\u00e7\u00e3o representa mudan\u00e7a na destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, exigindo qu\u00f3rum de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n

O caso concreto envolvia uma propriet\u00e1ria mineira que alugava seu apartamento quando ele estava desocupado, sem que a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio proibisse explicitamente a pr\u00e1tica. A ministra relatora, Nancy Andrighi, concluiu que a omiss\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o n\u00e3o equivale a permiss\u00e3o: se o condom\u00ednio tem destina\u00e7\u00e3o residencial, o uso para hospedagem at\u00edpica est\u00e1 vedado por padr\u00e3o, salvo aprova\u00e7\u00e3o qualificada.<\/p>\n\n\n\n

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Espanha imp\u00f5e qu\u00f3rum de tr\u00eas quintos e multa alta para aluguel tur\u00edstico<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Como Espanha e Brasil se comparam nessa regula\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

As duas legisla\u00e7\u00f5es compartilham o mesmo princ\u00edpio, mas diferem nos detalhes do qu\u00f3rum e nas penalidades. A tabela abaixo resume os pontos centrais para quem precisa entender rapidamente o cen\u00e1rio de cada pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

Crit\u00e9rio<\/th>Espanha (Lei Org\u00e2nica 1\/2025)<\/th>Brasil (STJ \u2014 REsp 2.121.055\/2026)<\/th><\/tr><\/thead>
Qu\u00f3rum para aprovar<\/td>3\/5 dos propriet\u00e1rios e cotas<\/td>2\/3 dos cond\u00f4minos em assembleia<\/td><\/tr>
Taxa condominial extra<\/td>At\u00e9 20% a mais (previsto em lei)<\/td>Poss\u00edvel, se aprovada em assembleia<\/td><\/tr>
Multa por descumprimento<\/td>At\u00e9 600 mil euros<\/td>Multa condominial + a\u00e7\u00e3o judicial<\/td><\/tr>
Im\u00f3veis j\u00e1 regulares antes da lei<\/td>Continuam operando normalmente<\/td>Necess\u00e1rio verificar conven\u00e7\u00e3o<\/td><\/tr>
Im\u00f3veis fora de condom\u00ednio<\/td>Sujeitos a regras municipais<\/td>Decis\u00e3o do STJ n\u00e3o se aplica<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

O que muda na pr\u00e1tica para quem j\u00e1 opera ou quer come\u00e7ar?<\/h2>\n\n\n\n

Quem j\u00e1 opera ou planeja entrar no modelo de loca\u00e7\u00e3o por temporada em ambos os pa\u00edses precisa de aten\u00e7\u00e3o a pontos espec\u00edficos antes de qualquer decis\u00e3o sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Verifique a conven\u00e7\u00e3o condominial:<\/strong>\u00a0no Brasil, a aus\u00eancia de proibi\u00e7\u00e3o n\u00e3o significa permiss\u00e3o ap\u00f3s o entendimento do STJ; a destina\u00e7\u00e3o residencial j\u00e1 basta para vedar sem aprova\u00e7\u00e3o<\/li>\n\n\n\n
  • Convoque ou participe de assembleia:<\/strong>\u00a0em ambos os pa\u00edses, o caminho regular \u00e9 a vota\u00e7\u00e3o formal com qu\u00f3rum qualificado<\/li>\n\n\n\n
  • Cheque im\u00f3veis adquiridos para investimento:<\/strong>\u00a0pr\u00e9dios anteriores a 2020 raramente t\u00eam cl\u00e1usulas sobre short stay na conven\u00e7\u00e3o, o que agora representa risco jur\u00eddico<\/li>\n\n\n\n
  • Avalie o aluguel de m\u00e9dio ou longo prazo:<\/strong>\u00a0em contextos onde a aprova\u00e7\u00e3o \u00e9 improv\u00e1vel, a loca\u00e7\u00e3o residencial convencional elimina o risco legal<\/li>\n\n\n\n
  • Im\u00f3veis fora de condom\u00ednio ficam de fora:<\/strong>\u00a0casas, sobrados e lofts independentes n\u00e3o s\u00e3o atingidos pela decis\u00e3o do STJ nem pelas regras condominiais espanholas<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Vale se adaptar \u00e0s novas regras ou mudar de estrat\u00e9gia?<\/h2>\n\n\n\n

    As mudan\u00e7as na Espanha e no Brasil apontam para a mesma dire\u00e7\u00e3o: o aluguel tur\u00edstico em condom\u00ednios residenciais deixou de ser uma decis\u00e3o individual e passou a depender da comunidade. Quem ignorar esse novo cen\u00e1rio corre o risco de operar na irregularidade, receber multas pesadas e enfrentar a\u00e7\u00f5es judiciais de vizinhos. A melhor decis\u00e3o come\u00e7a com uma leitura atenta da conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio e, quando necess\u00e1rio, uma conversa honesta com os outros moradores antes de abrir qualquer an\u00fancio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Colocar um apartamento no Airbnb sem avisar os vizinhos virou passado. Na Espanha e no Brasil, 2025 e 2026 trouxeram mudan\u00e7as que transformaram o condom\u00ednio em ator central da decis\u00e3o: sem aval coletivo, o aluguel de curta temporada pode ser barrado, multado e at\u00e9 suspenso judicialmente. 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